ҚОНУНИ ҶУМҲУРИИ ТОҶИКИСТОН
ДАР БОРАИ ИПОТЕКА
Ахбори Маҷлиси Олии Ҷумҳурии Тоҷикистон, с.2008, №3, мод.185, №10, мод.798; с.2010, №7, мод.557; с.2013, №7, мод.522)
Қонуни мазкур асосҳои ҳуқуқӣ, иқтисодӣ ва ташкилии муносибатҳоро вобаста ба пайдоиш, амал ва қатъи ипотека танзим менамояд.
БОБИ 1. Муқаррароти умумӣ
Моддаи 1. Мафҳумҳои асосӣ
Дар Қонуни мазкур мафҳумҳои асосии зерин истифода шудаанд:
ипотека - гарави молу мулки ғайриманқул, ки бо тартиби муқаррарнамудаи қонун аз қайди давлатӣ гузаштааст;
гарав - тарзи таъмини иҷрои ӯҳдадориест, ки вобаста ба он кредитор оид ба ӯҳдадории бо гарав таъмингардида (гаравгир) ҳуқуқ дорад дар ҳолати иҷро накардани ин ӯҳдадорӣ аз ҷониби қарздор аз арзиши молу мулки ба гарав гузошташуда нисбат ба дигар кредиторони шахсе, ки ин молу мулк аз они ӯст (гаравдеҳ), талаботашро афзалиятнок қонеъ гардонад, ба истиснои ҳолатҳои муқаррарнамудаи қонун;
гаравдеҳ - шахсе, ки дорои ҳуқуқи моликият ё дигар ҳуқуқи ашёӣ ба молу мулки ба гарав гузошташуда мебошад;
гаравгир - шахсе, ки талаботи ӯ оид ба ӯхдадории асосӣ бо гарав таъмин шудааст.
Моддаи 2. Асосҳои пайдоиши ипотека
1. Мутобиқи шартномаи ипотека як тараф- гаравгир, ки аз рӯи ӯҳдадории бо ипотека таъмингардида кредитор мебошад, ҳуқуқ дорад талаботи пулии худро аз қарздор оид ба ҳамин ӯҳдадорӣ аз арзиши молу мулки ғайриманқул ё ин ки ҳуқуқи ашёии ба гарав гузоштаи дигар тарафгаравдеҳ дар афзалият нисбат ба дигар кредиторони гаравдеҳ қонеъ гардонад, ба истиснои ҳолатҳои муқаррарнамудаи қонун.
Гаравдеҳ метавонад худи қарздор оид ба ӯҳдадории бо ипотека таъмингардида ё шахси дар ин ӯҳдадорӣ иштирокнадошта бошад.
Молу мулке, ки нисбати он ипотека муқаррар шудааст, таҳти соҳибӣ ва истифодаи гаравдеҳ боқӣ мемонад. Ипотека ҳамчун гаронии молу мулк аз лаҳзаи бақайдгирии давлатии шартнома бо тартиби муқаррарнамудаи қонун пайдо мешавад.
2. Нисбати гарави молу мулки ғайриманқул, ки дар асоси қонун ҳангоми фарорасии ҳолатҳои дар он зикргардида ба миён омадааст (минбаъд - ипотека аз рӯи қонун), мутаносибан қоидаҳо оид ба гарав, ки вобаста ба шартномаи ипотека ба миён омадааст, татбиқ мегарданд, агар қонун тартиби дигареро муқаррар накарда бошад.
3. Қоидаҳои умумӣ оид ба гарав, ки дар Кодекси граждании Ҷумҳурии Тоҷикистон зикр шудаанд, нисбати муносибатҳо вобаста ба шартномаи ипотека дар ҳолате татбиқ мегарданд, ки агар Кодекси зикргардида ё Қонуни мазкур қоидаҳои дигареро муқаррар накарда бошанд.
Моддаи 3. Қонунгузории Ҷумҳурии Тоҷикистон дар бораи ипотека
Қонунгузории Ҷумҳурии Тоҷикистон дар бораи ипотека ба Конститутсияи (Сарқонуни) Ҷумҳурии Тоҷикистон асос ёфта, аз Кодекси граждании Ҷумҳурии Тоҷикистон, Қонуни мазкур, дигар санадҳои меъёрии ҳуқуқии Ҷумҳурии Тоҷикистон, инчунин санадҳои ҳуқуқии байналмилалие, ки Тоҷикистон онҳоро эътироф намудааст, иборат мебошад.
Моддаи 4. ӯҳдадорие, ки бо ипотека таъмин мегардад
Ипотека метавонад ҷиҳати таъмини ӯҳдадорӣ бо шартномаи кредитӣ, шартномаи қарз ё дигар ӯҳдадорӣ, аз ҷумла ӯҳдадорие, ки ба хариду фурӯш, иҷора, пудрат, дигар шартнома ва ё расонидани зарар асос ёфтааст, муқаррар карда шавад, агар дар қонун тартиби дигаре пешбинӣ нашуда бошад.
Моддаи 5. Талаботе, ки бо ипотека таъмин карда мешавад
1. Ипотека ба гаравгир пардохтани маблағи асосии қарзро оид ба шартномаи кредитӣ ё дигар ӯҳдадории бо ипотека таъминшударо пурра ё дар қисми пешбининамудаи шартномаи ипотека таъмин менамояд.
2. Ипотекае, ки барои таъмини иҷрои шартномаи кредитӣ ё шартномаи қарз бо шарти пардохти фоизҳо муқаррар шудааст, инчунин пардохти фоизҳои истифодаи кредитро (маблағҳои қарзгирифтаро) ба кредитор (қарздиҳанда) таъмин менамояд.
3. Агар дар шартнома тартиби дигаре пешбинӣ нашуда бошад, ипотека ҳамчунин ба гаравгир пардохти маблағҳои зайли ба ӯ марбутаро низ таъмин менамояд:
а) барои ҷуброни зарар (ҷарима, пеня, ноустуворона) ҳангоми иҷро накардан, гузаронидани мӯҳлати иҷро ё тарзи дигари иҷрои номатлуби ӯҳдадории бо ипотека таъмингардида;
б) дар шакли фоизҳо барои истифодаи ғайриқонунии маблағҳои пулии бегона, ки тибқи ӯҳдадории бо ипотека таъминшуда ё қонун пешбинӣ гардидаанд;
в) барои ҷуброни хароҷоти судӣ ва дигар хароҷот вобаста ба ситонидан аз молу мулки ба гарав гузошташуда;
г) барои ҷуброни хароҷот вобаста ба фурӯши молу мулки ба гарав гузошташуда.
4. Агар дар шартнома тартиби дигаре пешбинӣ нашуда бошад, ипотека талаботи гаравгирро дар ҳаҷме, ки он дар лаҳзаи қонеъгардонӣ аз ҳисоби молу мулки ба гарав гузошташуда мавҷуд аст, таъмин менамояд.
5. Агар дар шартномаи ипотека маблағи умумии устувори талаботи бо ипотека таъминшудаи гаравгир зикр гардида бошад, ӯҳдадории қарздор дар назди гаравгир дар қисмате, ки аз ин маблағ зиёд аст, бо ипотека таъминшуда ба ҳисоб намеравад.
Моддаи 6. Бо ипотека таъмин намудани хароҷоти иловагии гаравгир
Дар ҳолате, ки агар гаравгир дар асоси шартҳои шартномаи ипотека ё зарурати таъмини ҳифзи молу мулки тибқи ҳамин шартнома ба гарав гузошташуда маҷбур шуда бошад, ки хароҷоти нигоҳдошт ва ё ҳифзи молу мулк ё пӯшонидани қарзи андозу пардохтҳо ё пардохтҳои коммуналии гаравдеҳро оид ба ҳамин молу мулк анҷом диҳад, чунин хароҷоти зарурии гаравгир аз ҳисоби молу мулки ба гарав гузошташуда ҷуброн карда мешавад.
Моддаи 7. Мавзӯи ипотека
1. Мавзӯи ипотека ҳуқуқи моликият ё дигар ҳуқуқи ашёӣ ба молу мулки ғайриманқули зерин буда метавонад:
а) бино, иншоот ва дигар молу мулки ғайриманқуле, ки дар фаъолияти соҳибкорӣ истифода мегардад;
б) биноҳои истиқоматӣ, ҳуҷраҳо дар биноҳои бисёрхучрагӣ ва ё қисми биноҳои истиқоматӣ ва ҳуҷраҳое, ки аз як ё якчанд утоқҳои алоҳида иборатанд;
в) бӯстонсаройҳо, боғчасаройҳо, гаражҳо ва дигар биноҳои таъиноти истеъмолӣ;
г) дигар молу мулке, ки бо қонунгузории Ҷумҳурии Тоҷикистон ба молу мулки ғайриманқул мансуб дониста шудаанд, ба истиснои ҳолатҳои муқаррарнамудаи қонун.
Ҳуқуқ бо мӯҳлати муайяншудаи амал танҳо то ба охир расидани амали он предмети ипотека шуда метавонад.
2. Муқаррароти Қонуни мазкур нисбат ба гарав гузоштани объектҳои сохтмонии нотамом, аз ҷумла бино ва иншоот низ татбиқ мегардад.
3. Қоидаҳои ипотека нисбат ба гарави ҳуқуқи истифодаи замин бо ҳуқуқи бегона намудани он низ татбиқ мегарданд, агар қонунгузорӣ тартиби дигареро муқаррар накарда бошад ().
4. Агар дар шартнома тартиби дигаре пешбинӣ нашуда бошад, ашёи асосӣ, ки мавзӯи ипотека мебошад, ҳамзамон бо лавозимоти марбутааш чун маҷмӯи ягонаи ба гарав гузошташуда ба ҳисоб меравад.
5. Қисми молу мулке, ки тақсими он дар шакли асл бе тағйир додани таъиноташ номумкин аст (ашёи тақсимнашаванда), наметавонад мавзӯи мустақили ипотека бошад.
6. Ипотека нисбат ба молу мулки аз муомилот гирифташуда, молу мулке, ки мутобиқи қонун ситонидан аз он манъ аст, инчунин молу мулке, ки хусусигардонии он манъ мебошад, иҷозат дода намешавад.
7. Агар мавзӯи ипотека молу мулке бошад, ки барои бегона кардани он розигӣ ё иҷозати дигар шахс ё дигар мақомот талаб карда шавад, барои ипотекаи ин молу мулк низ чунин розигӣ ё иҷозат зарур аст.
8. Ба гарав гузоштани молу мулки ғайриманқул барои озод кардани шахсе, ки мутобиқи шартномаи ипотека чун гаравдеҳ баромад мекунад, аз иҷрои шартҳое, ки тибқи он ӯ дар ҷараёни хусусигардонии молу мулки мавзӯи ҳамин гарав иштирок дошт, асос буда наметавонад.
9. Агар дар шартнома ва Қонуни мазкур тартиби дигаре пешбинӣ нашуда бошад, ипотека нисбат ба ҳамаи қисмҳои беҳшудаи тақсимнашавандаи мавзӯи ипотека татбиқ мегардад.
Моддаи 8. Ипотекаи молу мулке, ки таҳти моликияти умумӣ қарор дорад
1. Нисбат ба молу мулки таҳти моликияти якҷояи умумӣ қарордошта (бе муайян намудани ҳиссаи ҳар як молик ба ҳуқуқи моликият) ипотека метавонад танҳо ҳангоми розигии ҳамаи моликон муқаррар карда шавад. Агар дар қонун тартиби дигаре пешбинӣ нашуда бошад, розигӣ бояд дар шакли хаттӣ дода шавад.
2. Иштирокчии моликияти умумии ҳиссагӣ ҳуқуқ дорад бе розигии дигар моликон ҳиссаи худро дар молу мулки умумӣ ба гарав гузорад.
Дар сурати мутобиқи талаби гаравгир ситонидан аз ин ҳисса ҳангоми фурӯши он қоидаҳои моддаҳои 298 ва 303 Кодекси граждании Ҷумҳурии Тоҷикистон оид ба ҳуқуқи афзалиятноки хариди ҳиссаи фурӯш, ки ба моликони боқимонда марбут аст ва дар бораи ситонидан аз ҳисса аз ҳуқуқи моликияти умумӣ, ба истиснои ҳолатҳои ситонидан аз ҳисса аз ҳуқуқи моликият ба молу мулки умумии бинои истиқоматӣ вобаста ба ситонидан аз хуҷра дар ҳамин бино истифода бурда мешаванд.
3. Ҳуқуқи истифодаи қитъаи замин бо ҳуқуқи бегона намудани он, ки ба ду ва зиёда шахсони воқеӣ барои истифодаи якҷоя (бе ҷудокунии ҳиссаи ҳар як саҳмдор дар қитъаи замини умумӣ) дода шудааст, ҳангоми мавҷудияти розигии хаттии ҳамаи саҳмдорон мумкин аст ба гарав гузошта шавад ().
Моддаи 9. Субъектҳои муносибатҳои ипотекӣ
1. Иштирокчиёни муносибатҳои ипотекӣ шаҳрвандон, шахсони ҳуқуқӣ ва давлат мебошанд.
2. Ташкилотҳои қарзӣ амалиёти вобаста ба ипотекаро тибқи муқаррароти Қонуни мазкур ва бо назардошти тартиби муқаррарнамудаи Бонки миллии Тоҷикистон анҷом медиҳанд ().
БОБИ 2. Бастани шартномаи ипотека
Моддаи 10. Қоидаҳои умумии бастани шартномаи ипотека
1. Шартномаи ипотека бо риояи қоидаҳои умумии Кодекси граждании Ҷумҳурии Тоҷикистон дар бораи бастани шартномаҳо, инчунин муқаррароти Қонуни мазкур баста мешавад.
2. Риоя накардани қоидаҳо оид ба шакли шартномаи ипотека боиси беэътибор донистани он мегардад. Чунин шартнома аз мавриди бастанаш эътибор надорад.
3. Ҳангоми дохил намудани шартҳои ипотека ба шартномаи кредитӣ ё дигар шартнома, ки дорои ӯҳдадории бо ипотека таъминшаванда мебошад, нисбат ба чунин шакли шартнома бояд талаботи бо Қонуни мазкур ва дигар санадҳои меъёрии ҳуқуқии Ҷумҳурии Тоҷикистон барои шартномаи ипотека муқарраргардида риоя карда шаванд.
Моддаи 11. Мазмуни шартномаи ипотека
1. Дар шартномаи ипотека бояд тарафҳо, мавзӯи ипотека, арзиши он, моҳият, ҳаҷм ва мӯҳлати иҷрои ӯҳдадории бо ипотека таъмингардида зикр карда шаванд.
2. Мавзӯи ипотека дар шартнома бо зикри номи он, маҳали ҷойгиршавӣ ва тасвире, ки барои ҳаммонандсозии ин предмет кифоя мебошад, муайян карда мешавад.
Дар шартномаи ипотека бояд ҳуқуқе, ки дар асоси он молу мулки мавзӯи ипотека ба гаравдеҳ тааллуқ дорад, зикр гардад.
Агар мавзӯи ипотека ҳуқуқи иҷораи ба гаравдеҳ тааллуқдошта бошад, молу мулки иҷора дар шартномаи ипотека бояд ҳамин тавре муайян гардад, ки агар худи он мавзӯи ипотека бошад, инчунин бояд мӯҳлати иҷора зикр карда шавад.
3. Арзиши мавзӯи ипотека аз рӯи созишномаи гаравдеҳ ва гаравгир ва ҳангоми гарави ҳуқуқи истифодаи қитъаҳои замин бо ҳуқуқи бегона намудани он бо риояи талаботи моддаи 46 Қонуни мазкур муайян карда мешавад. Арзиши мавзӯи ипотека дар шартнома бо пул ифода карда мешавад ().
Ҳангоми ба гарав гузоштани молу мулки давлатӣ арзёбии он мувофиқи талаботи қонунгузории Ҷумҳурии Тоҷикистон сурат мегирад.
Тарафҳои шартномаи ипотека нархгузории мавзӯи ипотекаро ҳуқуқ доранд ба нархгузори мустақил супоранд ().
4. ӯҳдадории бо ипотека таъмингардида бояд дар шартномаи ипотека бо нишон додани маблағи он, асосҳои ба миён омадан ва мӯҳлати иҷро зикр гардад. Дар ҳолатҳое, ки агар ӯҳдадорӣ ба ин ё он шартнома асос ёфта бошад, бояд тарафҳои ин шартнома, сана ва маҳали бастани он инъикос карда шаванд. Агар маблағи ӯҳдадории бо ипотека таъмингардида дар оянда муайян карда шавад, дар шартномаи ипотека бояд тартиб ва дигар шартҳои зарурии муайян кардани он низ инъикос ёбанд.
5. Агар ӯхдадории бо ипотека таъмингардида қисм ба қисм иҷро шавад, дар шартномаи ипотека бояд мӯҳлати (даврияти) пардохтҳои дахлдор ва ҳаҷми он ё шартҳое, ки имконият медиҳанд ин ҳаҷм муайян карда шавад, зикр гардад.
6. Агар ҳуқуқҳои гаравгир бо гаравнома тасдиқ карда шаванд, ин гуна амал дар шартномаи ипотека зикр карда мешавад.
7. Шартномае, ки ин ё он маълумоти дар ҳамин модда зикргардидаро дар бар намегирад, наметавонад шартномаи ипотека ба ҳисоб равад.
Моддаи 12. Огоҳонии гаравгир дар бораи ҳуқуқи шахсони сеюм ба мавзӯи ипотека
Ҳангоми бастани шартномаи ипотека гаравдеҳ вазифадор аст гаравгирро дар бораи ҳамаи ҳуқуқҳои шахсони сеюм ба мавзӯи ипотека (ҳуқуқи гарав, истифодаи якумра, иҷора, сервитут ва дигар ҳуқуқҳо), ки дар лаҳзаи бақайдгирии давлатии ипотека ба ӯ маълум аст, дар шакли хаттӣ огоҳ намояд. Иҷро накардани ин ӯҳдадорӣ ба гаравгир ҳуқуқ медиҳад, ки иҷрои пеш аз мӯҳлати ӯҳдадории бо ипотека таъминшуда ё тағйир додани шартҳои шартномаи ипотекаро талаб намояд ().
Моддаи 13. Гаравномаи ипотека
Ҳуқуқҳо оид ба шартномаи ипотека метавонанд бо гаравномаи ипотека, ки қоғази қиматнок мебошад, тасдиқ гарданд. Барориш ва гардиши гаравномаҳои ипотека бо тартиби муайяннамудаи Ҳукумати Ҷумҳурии Тоҷикистон ба танзим дароварда мешаванд ().
Моддаи 14. Бақайдгирии давлатии ипотека
Ипотека бояд дар Феҳристи ягонаи давлатии молу мулки ғайриманқул ва ҳуқуқҳо ба он бо тартиби муқаррарнамудаи Қонуни Ҷумҳурии Тоҷикистон "Дар бораи бақайдгирии давлатии молу мулки ғайриманқул ва ҳуқуқҳо ба он" ба қайди давлатӣ гирифта шавад.
БОБИ 3. Таъмини нигоҳдошти молу мулке, ки тибқи шартномаи ипотека ба гарав гузошта шудааст
Моддаи 15. Аз ҷониби гаравдеҳ истифода бурдани молу мулки ба гарав гузошташуда
1. Гаравдеҳ ҳуқуқи истифодаи молу мулки тибқи шартномаи ипотека ба гарав гузошташударо нигоҳ медорад. Гаравдеҳ ҳуқуқ дорад ин молу мулкро мутобиқи таъиноташ истифода барад. Шартҳои шартномаи ипотека, ки ин ҳуқуқи гаравдеҳро маҳдуд месозанд, аз мавриди бастан эътибор надоранд.
Агар дар шартнома тартиби дигар пешбинӣ нашуда бошад, ҳангоми истифодаи молу мулки ба гарав гузошташуда гаравдеҳ набояд ба бад гардидани ҳолати молу мулк ва кам шудани арзиши он бештар аз ҳадде, ки бо сабаби фарсудашавии мӯътадил ба миён меояд, роҳ диҳад.
2. Гаравдеҳ ҳуқуқ дорад аз молу мулки тибқи шартномаи ипотека ба гарав гузошташуда маҳсулот гирад ва даромад ба даст орад. Агар дар шартномаи ипотека тартиби дигар пешбинӣ нашуда бошад, гаравгир ба маҳсулот ва даромади он ҳуқуқ надорад.
Моддаи 16. Нигоҳдошт ва таъмири молу мулки ба гарав гузошташуда
1. Агар дар шартномаи ипотека тартиби дигар пешбинӣ нашуда бошад, гаравдеҳ вазифадор аст молу мулки тибқи шартномаи ипотека ба гарав гузошташударо дар ҳолати коршоям нигоҳ дорад ва хароҷоти нигоҳдории ин молу мулкро то ба охир расидани ипотека ба зимма гирад.
2. Агар дар шартномаи ипотека тартиби дигар пешбинӣ нашуда бошад, гаравдеҳ вазифадор аст таъмири ҷорӣ ва асосии молу мулки тибқи шартномаи ипотека ба гарав гузошташударо дар мӯҳлат ва бо тартиби муқаррарнамудаи қонун ва ё дигар санадҳои меъёрии ҳуқуқии Ҷумҳурии Тоҷикистон анҷом диҳад.
Моддаи 17. Суғуртаи молу мулки ба гарав гузошташуда
1. Суғуртаи молу мулки тибқи шартномаи ипотека ба гарав гузошташуда ихтиёрӣ буда, мутобиқи шартҳои ин шартнома амалӣ мегардад.
2. Ҳангоми дар шартномаи ипотека мавҷуд набудани шартҳои дигари суғуртаи молу мулки ба гарав гузошташуда гаравдеҳ вазифадор аст онро аз ҳисоби худ, бо арзиши пурра аз таваккали гумшуда ва ё вайрон шудани он суғурта кунад ва агар арзиши пурраи молу мулк аз ҳаҷми ӯҳдадории бо ипотека таъмингардида зиёд бошад, ба маблағи на камтар аз арзиши ҳамин ӯҳдадорӣ суғурта намояд.
3. Гаравгир ҳуқуқ дорад талаботи худро вобаста ба ӯҳдадории бо ипотека таъмингардида мустақиман аз суғуртаи ҷуброни гум ва ё вайрон кардани молу мулки ба гарав гузошташуда қонеъ намояд, сарфи назар аз он ки молу мулк ба манфиати кадом шахс суғурта карда шудааст. Ин талабот бояд нисбат ба талаботи дигар кредиторони қарздеҳ ва шахсоне, ки ба манфиати онҳо суғурта сурат гирифтааст, ба таври афзалиятнок қонеъ гардонида шавад.
4. Гаравгир аз ҳуқуқи қонеъ гардонидани талаботи худ аз ҷуброни суғурта маҳрум мегардад, агар гум ва ё вайрон шудани молу мулк бо сабабҳое рух дода бошад, ки гаравгир барои онҳо ҷавобгар аст.
5. Агар шартҳои шартнома муқарраротеро дар бар гиранд, ки хилофи шартҳои ҳамин модда бошанд, чунин шартнома аз мавриди бастан беэътибор дониста мешавад.
Моддаи 18. Тадбирҳо оид ба ҳифзи молу мулки ба гарав гирифташуда аз гум шудан ё вайроншавӣ
Барои таъмини ҳифзи молу мулки ба гарав гузошташуда аз гум шудан ё вайроншавӣ, аз ҷумла ҳифзи он аз тасарруфи шахсони сеюм, сӯхтор ва офатҳои табиӣ гаравдеҳ вазифадор аст тадбирҳои муқаррарнамудаи қонун ва дигар санадҳои меъёрии ҳуқуқии Ҷумҳурии Тоҷикистон, шартномаи ипотека ва агар онҳо муқаррар нашуда бошанд, тадбирҳои заруриеро, ки ба талаботи маъмулан пешниҳодшаванда мувофиқанд, андешад.
Моддаи 19. Ҳифзи молу мулки ба гарав гузошташуда аз талаботи шахсони сеюм
1. Дар ҳолатҳои аз ҷониби шахсони дигар ба гаравдеҳ пешниҳод намудани талабот дар бораи эътирофи таҳти ҳуқуқи моликият ё дигар ҳуқуқи онҳо будани молу мулки ба гарав гузошташуда, маҷбуран гирифтани он (талаб кардан оид ба гирифтани он) ё оид ба гаронии ин молу мулк ё дигар талаботе, ки қонеъ гардонидани он метавонад боиси камшавии арзиш ё бад гардидани вазъи ин молу мулк гардад, гаравдеҳ вазифадор аст фавран гаравгирро огоҳ намояд, агар ӯ ба гаравдеҳ маълум бошад. Ҳангоми нисбат ба гаравдеҳ пешниҳод гардидани даъвои дахлдор суд бояд гаравгирро ҷиҳати иштирок дар парванда ҷалб намояд.
2. Дар ҳолатҳои дар қисми 1 ҳамин модда зикргардида гаравдеҳ бояд аз тарзи дахлдори ҳифзи ҳуқуқҳои худ ба молу мулки ба гарав гузошташуда, ки моддаи 12 Кодекси граждании Ҷумҳурии Тоҷикистон пешбинӣ намудааст, истифода барад.
Агар гаравдеҳ аз ҳимояи ҳуқуқҳояш ба молу мулки ба гарав гузошташуда даст кашад ё истифода набарад, гаравгир ҳуқуқ дорад ин усули ҳимояро аз номи гаравдеҳ бе эътиборномаи махсус истифода барад ва аз гаравдеҳ ҷуброни хароҷоти зарурӣ вобаста ба ин амалро талаб кунад.
3. Агар молу мулки тибқи шартномаи ипотека ба гарав гузошташуда таҳти соҳибии ғайриқонунии шахсони сеюм қарор дошта бошад, гаравгир ҳуқуқ дорад аз номи худ амал карда, ин молу мулкро аз соҳибии ғайриқонунии шахси бегона мутобиқи моддаҳои 322-324 Кодекси граждании Ҷумҳурии Тоҷикистон барои ба соҳибии гаравдеҳ супоридани он талаб карда гирад.
Моддаи 20. Ҳуқуқи гаравгир ҷиҳати санҷиши молу мулки ба гарав гузошташуда
Гаравгир ҳуқуқ дорад тибқи ҳуҷҷатҳо ва амалан мавҷудият, ҳолат ва шароити нигоҳдории молу мулки тибқи шартномаи ипотека ба гарав гузошташударо санҷад. Ин ҳуқуқ ҳамчунин дар ҳолатҳое, ки агар гаравдеҳ молу мулки ба гарав гузошташударо муваққатан таҳти соҳибии шахсони сеюм супурда бошад ҳам, ба гаравгир тааллуқ дорад.
Санҷише, ки гаравгир анҷом медиҳад, набояд боиси монеаҳои беасос барои истифодаи молу мулки ба гарав гузошташуда аз ҷониби гаравдеҳ ё дигар шахсоне, ки ин молу мулк таҳти соҳибии онҳо қарор дорад, гардад.
Моддаи 21. Ҳуқуқи гаравгир ҳангоми таъмини номатлуби нигоҳдошти молу мулки ба гарав гузошташуда
Ҳангоми дағалона вайрон кардани қоидаҳои истифодаи молу мулки ба гарав гузошташуда (қисми 1 моддаи 15), қоидаҳои нигоҳдошт ё таъмири молу мулки ба гарав гузошташуда (моддаи 16), ӯҳдадории андешидани чораҳо оид ба ҳифзи ин молу мулк (моддаи 18), агар чунин вайронкунӣ боиси таҳдиди гум ё вайроншавии молу мулки ба гарав гузошташуда гардад, инчунин ҳангоми вайрон кардани ӯҳдадориҳои суғуртаи молу мулки ба гарав гузошташуда (қисмҳои 1 ва 2 моддаи 17) ё ҳангоми беасос ба гаравгир иҷозат надодани санҷиши молу мулки ба гарав гузошташуда (моддаи 20 Қонуни мазкур) гаравгир ҳуқуқ дорад иҷрои пеш аз мӯҳлати ӯҳдадории бо ипотека таъминшударо талаб намояд.
Агар қонеъгардонии чунин талабот рад шуда бошад ё он дар мӯҳлати пешбининамудаи шартнома ва дар сурати пешбинӣ нашудани чунин мӯҳлат дар давоми як моҳ қонеъ гардонида нашавад, гаравгир ҳуқуқ дорад аз молу мулки тибқи шартномаи ипотека ба гарав гузошташуда ситонад.
Моддаи 22. Оқибатҳои гум ё вайрон шудани молу мулки ба гарав гузошташуда
1. Гаравдеҳ таваккали нобудшавии тасодуфӣ ва вайроншавии тасодуфии молу мулки тибқи шартномаи ипотека ба гарав гузошташударо ба зимма дорад, агар дар шартнома тартиби дигаре пешбинӣ нашуда бошад.
2. Агар тибқи ҳолатҳое, ки барои онҳо гаравгир ҷавобгар нест, молу мулки ба гарав гузошташуда гум ё то андозае вайрон шуда бошад, ки дар натиҷа иҷрои ӯҳдадории бо ипотека таъминшуда ниҳоят мушкил гардад, гаравгир ҳуқуқ дорад иҷрои пеш аз мӯҳлати ӯҳдадории бо ипотека таъминшуда, аз ҷумла мутобиқи қисми 3 моддаи 17 Қонуни мазкур аз ҳисоби суғурта ҷуброн намудани онро талаб кунад.
3. Гаравгир наметавонад ҳуқуқҳои пешбининамудаи қисми 2 ҳамин моддаро истифода барад, агар байни ӯ ва гаравдеҳ дар хусуси барқарорсозӣ ва ё иваз намудани молу мулки гум ё вайроншуда дар шакли хаттӣ созишнома баста шуда бошад ва агар гаравдеҳ шартҳои ин созишномаро ба таври дахлдор иҷро намояд.
БОБИ 4. Ба дигар шахсон гузаштани ҳукуқ ба молу мулки тибқи шартномаи ипотека ба гарав гузошташуда ва гаронии ин молу мулк бо ҳуқуқи шахсони дигар
Моддаи 23. Бегона кардаии молу мулки ба гарав гузошташуда
1. Молу мулки тибқи шартномаи ипотека ба гарав гузошташуда бо розигии гаравгир мумкин аст аз ҷониби гаравдеҳ ба дигар шахс бегона карда шавад, аз ҷумла бо роҳи фурӯш, тӯҳфа, иваз кардан ва гузаронидани он ба сифати саҳм ба молу мулки ширкату ҷамъияти хоҷагидорӣ ва ё аъзоҳаққии саҳмӣ ба молу мулки кооперативи тиҷоратӣ ().
2. Гаравдеҳ ҳуқуқ дорад молу мулки ба гарав гузошташударо ба мерос гузорад. Шартҳои шартномаи ипотека ё дигар созишномаҳое, ки ин ҳуқуқи гаравдеҳро маҳдуд менамоянд, аз мавриди бастан эътибор надоранд.
Моддаи 24. Нигоҳдории ипотека ҳангоми ба дигар шахс гузаштани ҳуқуқ ба молу мулки ба гарав гузошташуда
1. Шахсе, ки молу мулки тибқи шартномаи ипотека ба гарав гузошташударо дар натиҷаи бегона кардани он ё тибқи тартиби ворисии ҳуқуқии универсалӣ, аз ҷумла ҳангоми азнавташкилшавии шахси ҳуқуқӣ ё тибқи тартиби мерос гирифтааст, мавқеи гаравдеҳро ишғол мекунад ва ҳамаи ӯҳдадории ӯро оид ба шартномаи ипотека, аз ҷумла он ӯҳдадориҳоеро, ки гаравдеҳи ибтидоӣ ба таври дахлдор иҷро накардааст, ба зимма дорад.
Гаравдеҳи нав метавонад аз ин ё он ӯҳдадориҳо танҳо дар асоси созишнома бо гаравгир озод карда шавад.
2. Агар молу мулки тибқи шартномаи ипотека ба гарав гузошташуда мутобиқи асосҳои қисми 1 ҳамин модда ба якчанд шахс гузарад, ҳар кадоме аз ворисони ҳуқуқии гаравдеҳи ибтидоӣ оқибатҳои иҷро накардани ӯҳдадории бо ипотека таъмингардидаро, ки аз муносибатҳои ипотека бармеоянд, мутаносибан ба қисми молу мулки таҳти гараве, ки ба онҳо гузаштааст, ба зимма дорад. Агар мавзӯи ипотека тақсимнашаванда бошад ё бо дигар асосҳо ба моликияти умумии ворисони ҳуқуқии гаравдеҳ гузарад, ворисони ҳуқуқӣ гаравдеҳони муштарак мегарданд.
3. Гарави молу мулк тибқи шартномаи ипотека эътибори худро, новобаста аз он ки ҳангоми ба дигар шахсон гузаштани ин молу мулк ҳамагуна қоидаҳои барои чунин гузариш муқарраргардида вайрон шудаанд, нигоҳ медорад.
Моддаи 25. Оқибатҳои вайрон намудани қоидаҳои бегона кардани молу мулки ба гарав гузошташуда
Ҳангоми бегона кардани молу мулки тибқи шартномаи ипотека ба гарав гузошташуда бо вайрон намудани қоидаҳои моддаи 23 Қонуни мазкур гаравгир ҳуқуқ дорад бо салоҳдиди худ инҳоро талаб намояд:
- беэътибор донистани аҳди бегона кардани молу мулки ба гарав гузошташуда ва татбиқи оқибатҳои пешбининамудаи моддаи 192 Кодекси граждании Ҷумҳурии Тоҷикистон;
- иҷрои пеш аз мӯҳлати ӯҳдадории бо ипотека таъмингардида ва ситонидан аз молу мулки ба гарав гузошташуда, сарфи назар аз он ки молу мулк ба кӣ тааллуқ дорад.
Дар ҳолати охирин, агар исбот шуда бошад, ки бадастоварандаи молу мулки тибқи шартномаи ипотека ба гарав гузошташуда ҳангоми гирифтани он дар хусуси вайрон кардани қоидаҳои моддаи 23 Қонуни мазкур ҳангоми бегона шудани молу мулк медонист ё бояд медонист, чунин бадастоваранда дар доираи арзиши ҳамин молу мулк барои иҷро накардани ӯҳдадории бо ипотека таъмингардида бо қарздори вобаста ба ҳамин ӯҳдадорӣ масъулияти муштарак дорад.
Агар молу мулки ба гарав гузошташуда аз ҷониби гаравдеҳе, ки вобаста ба ӯҳдадории бо ипотека таъмингардида қарздор намебошад, бо вайрон намудани қоидаҳои зикргардида бегона гардида бошад, ҳам бадастоварандаи молу мулк ва ҳам гаравдеҳи собиқ бо чунин қарздор масъулияти муштарак доранд.
Моддаи 26. Гаронии молу мулки ба гарав гузошташуда бо ҳуқуқҳои шахсони дигар
1. Агар дар қонун ё шартномаи ипотека тартиби дигаре пешбинӣ нашуда бошад, гаравдеҳ ҳуқуқ дорад бе розигии гаравгир молу мулки ба гарав гузошташударо ба иҷора диҳад ё барои истифодаи ройгони муваққатӣ супорад ё мутобиқи созишнома бо дигар шахс ба ӯ ҳуқуқи истифодаи маҳдуди ин молу мулкро (сервитутро) диҳад, ба шарте ки:
- мӯҳлати барои истифода додани молу мулк аз мӯҳлати ӯҳдадории бо ипотека таъмингардида зиёд набошад;
- молу мулк барои истифода бо мақсадҳое фароҳам оварда мешавад, ки мувофиқи таъиноти он бошад.
2. Ҳангоми аз ҷониби гаравгир ситонидан аз молу мулки ба гарав гузошташуда тибқи асосҳои пешбининамудаи қонун ё шартномаи ипотека ҳамаи ҳуқуқи иҷора ва дигар ҳуқуқҳои истифодаи ин молу мулк, ки гаравдеҳ, бе иҷозати гаравгир баъди бастани шартномаи ипотека ба шахсони сеюм фароҳам овардааст, аз лаҳзаи эътибори қонунӣ пайдо кардани ҳалномаи суд дар бораи ситонидан аз молу мулк ва агар талаби гаравгир бе муроҷиат ба суд ҳал гардад, аз лаҳзаи бо тартиби ғайрисудӣ ба фурӯш баровардани мавзӯи ипотека ва ё гирифтани навиштаҷоти иҷроияи нотариус мутобиқи моддаи 38 Қонуни мазкур қатъ мегардад .
3. Молу мулки ба гарав гузошташударо гаравдеҳ метавонад ба шахсони сеюм ба мӯҳлате, ки аз мӯҳлати ӯҳдадории бо ипотека таъмингардида зиёд аст ё ба мақсадҳое, ки мувофиқи таъиноти молу мулк намебошад, танҳо бо розигии гаравгир барои истифода диҳад.
4. Аз ҷониби гаравдеҳ ба истифодаи шахси дигар додани молу мулки ба гарав гузошташуда гаравдеҳро аз иҷрои ӯҳдадорӣ вобаста ба шартномаи ипотека озод наменамояд, агар дар ҳамин шартнома тартиби дигаре пешбинӣ нашуда бошад.
5. Гаронии молу мулки тибқи шартномаи ипотека ба гарав гузошташуда бо гарави дигар мутобиқи қоидаҳои боби 5 Қонуни мазкур танзим мегардад.
Моддаи 27. Оқибатҳои аз ҷониби давлат маҷбуран гирифтани молу мулки ба гарав гузошташуда
1. Агар ҳуқуқи моликияти гаравдеҳ ба молу мулк, ки мавзӯи ипотека мебошад, тибқи асос ва тартиби муқаррарнамудаи қонун дар натиҷаи маҷбуран гирифтани (харидани) молу мулк барои эҳтиёҷоти давлатӣ, реквизитсия ё милликунонии он қатъ гардад ва ба гаравдеҳ дигар молу мулк дода шавад ё ҷуброни дахлдор сурат гирад, ипотека нисбат ба молу мулки бар ивази он додашуда татбиқ мегардад ё гаравгир барои қонеъ гардонидани талаботи худ аз маблағи ҷуброн, ки ба гаравдеҳ марбут аст, ҳуқуқи афзалиятнокро ба даст меорад.
Гаравгире, ки манфиатҳои ӯ наметавонанд тавассути ҳуқуқҳои пешбининамудаи сархати якуми ҳамин қисм пурра ҳифз гарданд, ҳуқуқ дорад иҷрои пеш аз мӯҳлати ӯҳдадории бо ипотека таъмингардида ва ситониданро аз молу мулке, ки ба гаравдеҳ бар ивази молу мулки гирифта дода шудааст, талаб намояд.
2. Агар давлат молу мулки мавзӯи ипотекаро аз гаравдеҳ ҳамчун ҷазо барои содир намудани ҷиноят ё дигар ҳуқуқвайронкунӣ гирифта (мусодира карда) бошад, ипотека эътибори худро нигоҳ медорад ва қоидаҳои моддаи 24 Қонуни мазкур татбиқ мегарданд. Вале гаравгире, ки манфиатҳои ӯ наметавонанд вобаста ба татбиқи ин қоидаҳо пурра ҳифз гарданд, ҳуқуқ дорад иҷрои пеш аз мӯҳлати ӯҳдадории бо ипотека таъмингардида ва ситонидан аз молу мулки мусодирашударо талаб намояд.
Моддаи 28. Оқибатҳои талаб карда гирифтани молу мулки ба гарав гузошташуда аз бадастоварии ғайриқонунӣ
Агар молу мулки мавзӯи ипотека аз бадастоварии ғайриқонунии гаравдеҳ бо тартиби муқаррарнамудаи қонунгузории Ҷумҳурии Тоҷикистон талаб карда гирифта шавад, ипотека нисбати ин молу мулк қатъ мегардад. Гаравгир баъди эътибори қонунӣ пайдо кардани ҳалномаи дахлдори суд ҳуқуқ дорад иҷрои пеш аз мӯҳлати ӯҳдадориро, ки бо ипотека таъмин буд, талаб намояд.
БОБИ 5. Ипотекаи минбаъда
Моддаи 29. Ипотекаи минбаъда ва шартҳои роҳ додан ба он
1. Молу мулке, ки тибқи шартномаи ипотека барои таъмини иҷрои як ӯҳдадорӣ (ипотекаи қаблӣ) ба гарав гузошта шудааст, метавонад ҷиҳати таъмини иҷрои дигар ӯҳдадории ҳамон қарздор ё қарздори дигар ба ҳамон гаравгир ё гаравгири дигар ба гарав гузошта шавад (ипотекаи минбаъда).
Навбати гаравгирон дар асоси маълумоти Феҳристи ягонаи давлатии молу мулки ғайриманқул ва ҳуқуқҳо ба он муқаррар карда мешавад.
2. Ипотекаи минбаъда иҷозат дода мешавад, агар он мутобиқи шартномаҳои ипотекаи қаблии ҳамон молу мулк, ки амали онҳо дар лаҳзаи бастани шартномаи минбаъдаи ипотека қатъ нагардидааст, манъ нашуда бошад.
Агар шартномаи қаблии ипотека шартҳоеро пешбинӣ намояд, ки мутобиқи он мумкин аст шартномаи минбаъдаи ипотека баста шавад, дар ии сурат он бо риояи ҳамон шартҳо баста мешавад.
3. Шартномаи минбаъдаи ипотекаро, ки қатъи назар аз манъкуниҳои муқарраршудаи шартномаи қаблии ипотека баста шудааст, суд метавонад тибқи даъвои гаравгир вобаста ба шартномаи қаблӣ, сарфи назар аз огоҳ будану набудани гаравгири вобаста ба шартномаи минбаъда оид ба ин манъкуниҳо, беэътибор эътироф намояд.
Агар ипотекаи минбаъда манъ нашуда бошад, вале шартномаи минбаъда бо вайрон намудани қоидаҳои барои он пешбининамудаи шартномаи қаблӣ баста шуда бошад, талаботи гаравгир оид ба шартномаи минбаъда ба ҳамон дараҷае қонеъ гардонида мешавад, ки қонеъгардонии он мутобиқи шартҳои шартномаи қаблии ипотека имконпазир бошад.
4. Агар дар шартномаҳои қаблӣ ва минбаъдаи ипотека тарафҳо ҳамон як шахсон бошанд, қоидаҳои қисмҳои 2 ва 3 ҳамин модда татбиқ намегарданд.
Моддаи 30. Огоҳ намудани гаравгирон дар хусуси ипотекаҳои қаблӣ ва минбаъда. Тағйир додани шартномаи қаблии ипотека
1. Гаравдеҳ вазифадор аст ба ҳар як гаравгири минбаъда то бастани шартнома дар хусуси ипотекаи минбаъда оид ба ҳама гуна ипотекаи мавҷудаи ҳамин молу мулк, ки қисми 1 моддаи 11 Қонуни мазкур пешбинӣ намудааст, маълумот пешниҳод кунад.
Аз ҷониби гаравдеҳ иҷро нагардидани ин ӯҳдадорӣ ба гаравгири минбаъдаи шартнома ҳуқуқ медиҳад, ки бекор кардани шартнома ва ҷуброни зарари расонидашударо талаб намояд, агар исбот карда нашавад, ки ӯ метавонист оид ба ипотекаҳои қаблӣ дар асоси Қонуни Ҷумҳурии Тоҷикистон "Дар бораи бақайдгирии давлатии молу мулки ғайриманқул ва ҳуқуқҳо ба он" маълумоти зарурӣ ба даст орад.
2. Гаравдеҳе, ки оид ба ипотекаи минбаъда шартнома бастааст, бояд дар ин хусус ба гаравгирони ипотекаҳои қаблӣ фавран хабар диҳад ва мутобиқи талаби онҳо маълумотро оид ба ипотекаи минбаъда, ки қисми 1 моддаи 11 Қонуни мазкур пешбинӣ намудааст, пешниҳод намояд.
3. Баъди бастани шартномаи ипотекаи минбаъда тағйир додани шартномаи қаблӣ, ки боиси таъмини талаботи нави гаравгири қаблӣ ё зиёд гардидани ҳаҷми талаботи мутобиқи ҳамин шартнома аллакай таъмингардида шуда метавонад (моддаи 5), танҳо бо розигии гаравгири шартномаи минбаъда иҷозат дода мешавад, агар дар шартномаи қаблии ипотека тартиби дигаре пешбинӣ нашуда бошад.
4. Агар дар шартномаҳои қаблӣ ё минбаъдаи ипотека тарафҳо ҳамон як шахсон бошанд, қоидаҳои ҳамин модда татбиқ намегарданд.
Моддаи 31. Қонеъгардонии талаботи гаравгирон оид ба ипотекаҳои қаблӣ ва минбаъда
1. Талаботи гаравгир оид ба шартномаи минбаъдаи ипотека аз арзиши молу мулки ба гарав гузошташуда бо риояи талабот дар хусуси мавҷудияти ҳуқуқи гаравгир вобаста ба шартномаи қаблии ипотека ҷиҳати ба таври афзалиятнок қонеъгардонии талаботи худ қонеъ гардонида мешавад.
2. Ҳангоми ситонидан аз молу мулки ба гарав гузошташуда тибқи талаботе, ки бо ипотекаи минбаъда таъмин гардидааст, ҳамзамон мумкин аст иҷрои пеш аз мӯҳлати ӯҳдадории бо ипотека таъмингардида ва ситонидан аз ҳамин молу мулк оид ба талаботи бо ипотекаи қаблӣ таъмингардида, ки мӯҳлати даъвои ситонидан аз онҳо ҳанӯз фаро нарасидааст, низ сурат гирад. Агар гаравгири шартномаи қаблии ипотека аз ин ҳуқуқ истифода набурда бошад, молу мулке, ки ба он тибқи талаби бо ипотекаи минбаъда таъминшуда ситониш муқаррар шудааст, ба бадастоварандаи он бо ипотекаи қаблӣ гаронишуда мегузарад.
3. Ҳангоми ситонидан аз молу мулки ба гарав гузошташуда тибқи талаботи бо ипотекаи қаблӣ таъмингардида ҳамзамон метавонад ситонидан аз ҳамин молу мулк тибқи талаботи бо ипотекаи минбаъда таъмингардида, ки мӯҳлати даъвои ситонидан аз онҳо ҳанӯз фаро нарасидааст, низ сурат гирад. Талаботи бо ипотекаи минбаъда таъмингардида набояд пеш аз мӯҳлат қонеъ гардонида шавад, агар барои қонеъгардонии талаботи бо ипотекаи қаблӣ таъмингардида ситонидан аз як қисми молу мулки ба гарав гузошташуда кифоя бошад.
4. То ситонидан аз молу мулке, ки талаботи ипотекаҳои қаблӣ ва минбаъда бо гарави он таъмин карда шудааст, гаравгире, ки мақсад дорад талаботи худро нисбати ситонидан пешниҳод намояд, вазифадор аст дар ин хусус гаравгири вобаста ба дигар шартнома оид ба ипотекаи ҳамин молу мулкро хаттӣ огоҳ намояд.
5. Агар гаравгир дар ипотекаҳои қаблӣ ва минбаъда ҳамон як шахс бошад, қоидаҳое, ки дар ҳамин модда мавҷуданд, татбиқ намегарданд. Дар ин сурат талаботи бо ҳар як ипотека таъмингардида бо навбат, ки ба мӯҳлатҳои иҷрои ӯҳдадориҳои дахлдор мутобиқ мебошад, қонеъ гардонида мешавад, агар дар қонун ё созишнома тартиби дигаре пешбинӣ нашуда бошад.
БОБИ 6. Гузашт кардани ҳуқуқи шартномаи ипотека
Моддаи 32. Гузашт кардани ҳуқуқи шартномаи ипотека ва ё ӯҳдадории бо ипотека таъминшуда
1. Агар шартнома тартиби дигареро пешбинӣ накарда бошад, гаравгир ҳуқуқ дорад ҳуқуқҳои худро оид ба ипотека ба дигар шахс диҳад:
- тибқи шартномаи ипотека;
- тибқи ӯҳдадории бо ипотека таъмингардида (ӯҳдадории асосӣ).
2. Шахсе, ки ба ӯ ҳуқуқи шартномаи ипотека гузашт карда шудааст, дар ҳамин шартнома ҷои гаравгири қаблиро ишғол менамояд.
Агар мавриди дигар исбот нашуда бошад, гузашт кардани ҳуқуқи шартномаи ипотека ҳамчунин маънои гузашт кардани ҳуқуқ оид ба ӯҳдадории бо ипотека таъмингардидаро (ӯҳдадории асосиро) низ дорад.
3. Ба шахсе, ки ба ӯ ҳуқуқ оид ба ӯҳдадорӣ (ӯҳдадории асосӣ) гузаронида шудааст, ҳуқуқи таъмини иҷрои ӯҳдадорӣ низ мегузарад, агар дар шартнома тартиби дигаре пешбинӣ нашуда бошад. Чунин шахс ҷои гаравгири қаблии шартномаи ипотекаро ишғол менамояд.
Гузашт кардани ҳуқуқи ӯҳдадории бо ипотека таъмингардида (ӯҳдадории асосӣ) бояд мутобиқи қисми 1 моддаи 418 Кодекси граждании Ҷумҳурии Тоҷикистон, тибқи шакле, ки ӯҳдадории бо ипотека таъмингардида (ӯҳдадории асосӣ) баста шуда буд, анҷом дода шавад.
4. Нисбат ба муносибатҳои байни шахсе, ки ба ӯ ҳуқуқ гузашт карда мешавад ва гаравгир меъёрҳои моддаҳои 411, 413-415, 417 ва 419 Кодекси граждании Ҷумҳурии Тоҷикистон дар мавриди гузаштани ҳуқуқи кредитор бо роҳи гузашт кардани талабот татбиқ мегарданд.
БОБИ 7. Ситонидан аз молу мулки тибқи шартномаи ипотека ба гарав гузошташуда
Моддаи 33. Асосҳо барои ситонидан аз молу мулки ба гарав гузошташуда
1. Агар дар шартнома тартиби дигаре пешбинӣ нашуда бошад, гаравгир ҳуқуқ дорад нисбати молу мулки тибқи шартномаи ипотека ба гарав гузошташуда барои аз ҳисоби ин молу мулк қонеъгардонии талаботе, ки дар моддаи 5 Қонуни мазкур зикр шудааст ва аз сабаби иҷро накардан ё иҷрои номатлуби ӯҳдадории бо ипотека таъмингардида, аз ҷумла пурра ё қисман напардохтан ё саривақт напардохтани маблағи қарз ба миён омадааст, ситонад.
Ҳангоми фарқияти шартҳои шартномаи ипотека бо шартҳои ӯҳдадории бо ипотека таъмингардида, нисбат ба талаботе, ки метавонад бо роҳи ситонидан аз молу мулки ба гарав гузошташуда қонеъ гардад, ба шартҳои шартномаи ипотека афзалият дода мешавад.
2. Агар дар шартномаи ипотека тартиби дигаре пешбинӣ нашуда бошад, ситонидан аз молу мулки барои таъмини ӯҳдадорӣ ба гарав гузошташуда, ки бо пардохтҳои давра ба давра таъмин мегардад, дар сурати мунтазам вайрон кардани мӯҳлатҳои пардохт, яъне ҳангоми беш аз се маротиба дар давоми 12 моҳ вайрон кардани мӯҳлати пардохт иҷозат дода мешавад, ҳатто агар ҳар як мӯҳлати гузаронидашуда чандон тӯлонӣ набошад. Баъд аз бори аввал вайрон кардани мӯҳлати пардохт аз тарафи гаравгир ба гаравдеҳ огоҳинома фиристода, таъкид мегардад, ки агар қарз минбаъд дар мӯҳлати муқарраршуда пардохт нашавад, шартномаи ипотека вайронкарда ҳисобида шуда, маблағи қарз метавонад аз молу мулки ба гарав гузошташуда ситонида шавад ().
3. Мутобиқи талаботе, ки аз сабаби иҷро накардан ё иҷрои номатлуби ӯҳдадории бо ипотека таъмингардида ба миён омадааст, ситонидан аз молу мулки ба гарав гузошташуда наметавонад сурат гирад, агар мутобиқи шартҳои ин ӯҳдадорӣ, қонунҳо ва дигар санадҳои меъёрии ҳуқуқии Ҷумҳурии Тоҷикистон, ки нисбати он татбиқ мегарданд, қарздор аз масъулияти чунин иҷро накардан ё иҷрои номатлуб озод карда шавад.
4. Дар ҳолатҳои пешбининамудаи моддаҳои 21, 25 ва 27 Қонунн мазкур гаравгир ҳуқуқ дорад иҷрои пеш аз мӯҳлати ӯҳдадории бо ипотека таъминшударо талаб намояд ва ҳангоми иҷро накардани ин талаб, ҳатто агар ӯҳдадории бо ипотека таъмингардида ба таври матлуб иҷро шуда истода бошад ҳам, ситонидан аз молу мулкро анҷом диҳад.
5. Гаравгир дар мӯҳлати на камтар аз 30 рӯзи тақвимӣ то ситонидани маблағи қарз аз молу мулки ба гарав гузошташуда бояд ба гаравдеҳ дар бораи иҷро накардани ӯҳдадориҳояш аз рӯи шартномаи ипотека огоҳиномаи хаттӣ бо зикри номгӯи ӯҳдадориҳои иҷронашуда пешниҳод намояд ().
Моддаи 33(1). Тартиби ситонидан аз молу мулки ба гарав гузошташуда
1. Ситонидан аз молу мулки ба гарав гузошташуда бо тартиби зерин сурат мегирад:
- ғайрисудӣ;
- судӣ, агар рӯёнидан бо тартиби ғайрисудии ситонидан аз молу мулки ба гарав гузошташуда бо шартномаи ипотека ё созишномаи ба таври нотариалӣ тасдиқшудаи байни гаравгир ва гаравдеҳ оид ба қонеъгардонии талабот пешбинӣ нашуда бошад.
2. Гаравдеҳ талаботи гаравгирро, ки дар огоҳиномаи мутобиқи қисми 5 моддаи 33 Қонуни мазкур пешниҳодшуда зикр гардидааст, пурра қонеъ намуда, расмиёти ситонидан аз молу мулки ба гарав гузошташударо қатъ карда метавонад .
Моддаи 34. Тартиби судии ситонидан аз молу мулки ба гарав гузошташуда
Ситонидан аз молу мулки ба гарав гузошташуда метавонад бо тартиби судӣ дар асоси санади суд сурат гирад, агар дар шартномаи ипотека ё созишномаи ба таври нотариалӣ тасдиқшудаи байни гаравгир ва гаравдеҳ оид ба қонеъгардонии талабот имконияти ситонидан аз мавзӯи ипотека бо тартиби ғайрисудӣ мутобиқи моддаи 38 Қонуни мазкур пешбинӣ нагардида бошад .
Моддаи 35. Таҳти тобеияти судӣ ва тобеияти идоравӣ будани парвандаҳо оид ба ситонидан аз молу мулки ба гарав гузошташуда
Даъво дар хусуси ситонидан аз молу мулки тибқи шартномаи ипотека ба гарав гузошташуда мутобиқи қоидаҳои тобеияти судӣ ва тобеияти идоравӣ будани парвандаҳо, ки қонунгузории мурофиавии Ҷумҳурии Тоҷикистон муқаррар намудааст, пешниҳод карда мешавад.
Моддаи 36. Тадбирҳо оид ба ҳифзи манфиатҳои дигар гаравгирон, гаравдеҳи ҳозирнабуда ва шахсони дигар
1. Ҳангоми ситонидан аз молу мулке, ки бо ду ё бештар шартномаи ипотека ба гарав гузошта шудааст, гаравгир бояд ба суде, ки ба он даъвои дахлдор пешниҳод мегардад, далели иҷрои ӯҳдадориро пешниҳод намояд, ки бо қисми 4 моддаи 31 Қонуни мазкур пешбинӣ шудааст.
2. Агар аз маводи парванда дар хусуси ситонидан аз молу мулки ба гарав гузошташуда маълум гардад, ки ипотека бо розигии дигар шахс ё мақом ба вуқӯъ омадааст ё бояд амалӣ мегардид, суде, ки ба он даъвои ситонидан пешниҳод шудааст, дар ин бора шахси дахлдор ё мақомро огоҳ намуда, ба ӯ имконият медиҳад, ки дар ин парванда иштирок намояд.
3. Шахсе, ки ҳуқуқи бо қонун ё шартнома асосёфтаи истифодаи молу мулки ба гарав гузошташуда (иҷорагир, кироягир, аъзои оилаи молики бинои истиқоматӣ ва шахсони дигар) ё ба ин молу мулк ҳуқуқи ашёиро доро аст (сервитут, ҳуқуқи истифодаи якумра ва дигар ҳуқуқҳо), ҳуқуқ дорад дар баррасии парвандаҳои ситонидан аз молу мулки ба гарав гузошташуда иштирок намояд.
Моддаи 37. Масъалаҳое, ки суд ҳангоми баррасии парвандаҳои ситонидан аз молу мулки ба гарав гузошташуда ҳал менамояд
1. Ба истиснои ҳолатҳои пешбининамудаи қисми 2 моддаи 33 Қонуни мазкур ситонидан аз молу мулки тибқи шартномаи ипотека ба гарав гузошташуда метавонад рад карда шавад, агар аз ҷониби қарздор вайронкунии ӯҳдадории бо ипотека таъмингардида ночиз бошад ва дар натиҷа ҳаҷми талаботи гаравгир нисбат ба арзиши молу мулки ба гарав гузошташуда номутаносиб гардад.
2. Ҳангоми қабули ҳалнома дар хусуси ситонидан аз молу мулке, ки тибқи шартномаи ипотека ба гарав гузошта шудааст, суд бояд инҳоро муайян ва зикр намояд:
а) маблағе, ки бояд аз арзиши молу мулки ба гарав гузошташуда ба гаравгир пардохта шавад, ба истиснои маблағи хароҷот оид ба нигоҳдошт ва фурӯши молу мулк, ки баъди фурӯши он муайян карда мешавад. Барои маблағи бо фоиз ҳисобшаванда бояд маблағе, ки ба он фоиз ҳисоб карда мешавад, ҳаҷми фоиз ва даврае, ки барои он фоизҳо ҳисоб мегарданд, зикр карда шаванд;
б) молу мулке, ки мавзӯи ипотека мебошад ва аз арзиши он талаботи гаравгир қонеъ гардонида мешавад;
в) усули фурӯши молу мулке, ки нисбати он ситонидан сурат мегирад;
г) нархи ибтидоии фурӯши молу мулки ба гарав гузошташуда ҳангоми фурӯши он. Нархи ибтидоии фурӯши молу мулк дар савдоҳои оммавӣ дар асоси созишномаи байни гаравдеҳу гаравгир ва ҳангоми баҳс аз ҷониби суд бо ҷалб намудани нархгузори мустақим муайян карда мешавад;
д) тадбирҳо оид ба таъмини ҳифзи молу мулк то фурӯши он, агар чунин тадбирҳо зарур бошанд.
3. Дар асоси аризаи гаравдеҳ ҳангоми мавҷуд будани сабабҳои узрнок суд ҳуқуқ дорад дар ҳалномаи ситонидан аз молу мулки ба гарав гузошташуда мӯҳлати фурӯши онро дар ҳолате, ки агар гаравдеҳ шаҳрванд бошад, сарфи назар аз он, ки кадом молу мулкро ӯ тибқи шартномаи ипотека ба гарав гузоштааст, ба шарте, ки гарав бо фаъолияти соҳибкории аз ҷониби ин шаҳрванд иҷрошаванда алоқаманд набошад, то як сол ба таъхир гузорад.
Ба таъхир гузоштани мӯҳлати фурӯши молу мулки ба гарав гузошташударо муайян намуда, суд ҳамчунин бояд ба инобат гирад, ки маблағи талабнамудаи гаравгир, ки аз арзиши молу мулки ба гарав гузошташуда қонеъ гардонида мешавад, дар лаҳзаи ба охир расидани тамдиди мӯҳлат набояд аз арзиши молу мулки ба гарав гузошташуда, ки дар шартномаи ипотека зикр шудааст, зиёд бошад.
Ба таъхир гузоштани мӯҳлати фурӯши молу мулки ба гарав гузошташуда ба ҳуқуқ ва ӯҳдадориҳои тарафҳо оид ба ӯҳдадории бо ипотека таъмингардида таъсир намерасонад ва қарздорро аз ҷуброни зарар ба кредитор, ки дар доираи мӯҳлати ба таъхир гузошташуда афзоиш ёфтааст, фоизҳо ва ноустуворона озод намекунад.
Агар қарздор дар доираи мӯҳлати ба таъхир гузошташуда талаботи бо ипотека таъминшудаи кредиторро дар ҳаҷме, ки дар лаҳзаи қонеъ гардонидани талабот мавҷуд аст, қонеъ гардонад, суд тибқи аризаи гаравдеҳ ҳалномаи ситониданро бекор мекунад.
4. Ба таъхир гузоштани мӯҳлати фурӯши молу мулки ба гарав гузошташуда иҷозат дода намешавад, агар:
- он боиси моҳиятан бад гардидани вазъи молиявии гаравгир гардад;
- нисбати гаравдеҳ ё гаравгир дар хусуси муфлис эътироф намудани онҳо парванда оғоз шуда бошад.
Моддаи 38. Бо тартиби ғайрисудӣ ситонидан аз молу мулки ба гарав гузошташуда
1. Қонеъгардонии талаботи гаравгир аз ҳисоби молу мулки тибқи шартномаи ипотека ба гарав гузошташуда бе муроҷиат ба суд бо асосҳои зерин амалӣ карда мешавад:
- шартномаи ипотека ё созишномаи ба таври нотариалӣ тасдиқшудаи байни гаравгир ва гаравдеҳ, ки дар давраи амали шартномаи ипотека, аз ҷумла пас аз ба миён омадани асосҳо барои ситонидан аз мавзӯи ипотека баста шуда, бо тартиби ғайрисудии ситонидан аз молу мулки ба гарав гузошташуда қонеъ гардондани талаботро муқаррар менамояд;
- навиштаҷоти иҷроияи нотариус, ки дар асоси муқаррароти шартномаи ипотека ё созишномаи ба таври нотариалӣ тасдиқшудаи байни гаравгир ва гаравдеҳ дар бораи бо тартиби ғайрисудӣ ситонидан аз молу мулки ба гарав гузошташуда қонеъ гардондани талабот анҷом дода мешавад.
Созишнома оид ба қонеъгардонии талаботи гаравгир вобаста ба шартномаи минбаъдаи ипотека эътибор дорад, агар он бо иштироки гаравгирони шартномаи қаблии ипотека баста шуда бошад.
Дар сурати бо шартномаи (созишномаи) байни гаравдеҳ ва гаравгир басташуда муқаррар шудани тартиби ғайрисудии ситонидан аз мавзӯи ипотека, тарафҳо наметавонанд якҷониба тартиби ситониданро тағйир диҳанд ё бо тарзи дигар аз тартиби ситонидан аз мавзӯи ипотека, ки бо шартнома (созишнома) муқаррар шудааст, даст кашанд.
Тарафҳо ҳуқуқ доранд баъди ба миён омадани асоси рӯёнидан аз мавзӯи ипотека бо созишномаи иловагӣ тартиби дигари ғайрисудии рӯёнидан аз мавзӯи ипотекаро, ки аз тартиби қаблан муайяннамудаи шартнома (созишномаи) байни гаравдеҳ ва гаравгир фарқ дорад, муайян намоянд .
2. Қонеъгардонии талаботи гаравгир тибқи тартиби муқаррарнамудаи қисми 1 ҳамин модда иҷозат дода намешавад, агар:
а) барои ипотекаи молу мулк розигӣ ё иҷозати дигар шахс ё мақом талаб шуда бошад;
б) агар мавзӯи ипотека корхона ҳамчун комплекси молумулкӣ бошад;
в) мавзӯи ипотека барои ҷомеа молу мулки дорои аҳамияти таърихӣ, бадеӣ ва ё дигар аҳамияти фарҳангӣ бошад;
г) мавзӯи ипотека молу мулке бошад, ки таҳти моликияти умумӣ қарор дорад ва яке аз моликони он дар шакли хаттӣ ва ё шакли дигари муқаррарнамудаи қонун барои қонеъгардонии талаботи гаравгир тибқи тартиби ғайрисудӣ розигӣ надиҳад.
Дар ин ҳолатҳо ситонидан аз молу мулки ба гарав гузошташуда тибқи ҳалномаи суд анҷом дода мешавад.
3. Ҳангоми бастани созишнома дар бораи қонеъгардонии талаботи гаравгир мутобиқи қисми 1 ҳамин модда тарафҳо дар он бояд инҳоро зикр намоянд:
а) номи молу мулки тибқи шартномаи ипотека ба гарав гузошташуда, ки аз ҳисоби он талаботи гаравгир қонеъ гардонида мешавад ва арзиши ин молу мулк;
б) маблағҳое, ки қарздор бояд ба гаравгир дар асоси ӯҳдадории бо ипотека таъмингардида ва шартномаи ипотека пардохт намояд, агар гаравдеҳ шахси сеюм бошад, инчунин аз ҷониби гаравдеҳ пардохта мешавад;
в) усули фурӯши молу мулки ба гарав гузошташуда ё шартҳои ба даст овардани он аз ҷониби гаравгир;
г) ипотекаҳои қаблӣ ва минбаъдаи ҳамин молу мулк, ҳуқуқҳои ашёӣ ва ҳуқуқҳои истифода нисбати ҳамин молу мулк аз ҷониби шахсони сеюм мавҷудбуда, ки ба тарафҳо дар лаҳзаи бастани созишнома маълум бошанд.
4. Дар созишнома оид ба қонеъгардонии талаботи гаравгир, ки мутобиқи қисми 1 ҳамин модда баста шудааст, тарафҳо метавонанд инҳоро пешбинӣ намоянд:
а) фурӯши молу мулки ба гарав гузошташударо тибқи тартиби муайяннамудаи моддаи 39 Қонуни мазкур;
б) аз ҷониби гаравгир барои худ ё шахсони сеюм ба даст овардани молу мулки ба гарав гузошташударо бо баҳисобгирии нархи хариди талаботи гаравгир нисбат ба қарздор, ки бо ипотека таъмин шудааст.
Нисбати созишнома дар хусуси ба даст овардани молу мулки ба гарав гузошташуда аз ҷониби гаравгир қоидаҳои қонунгузории граждании Ҷумҳурии Тоҷикистон оид ба шартномаи хариду фурӯш ва ҳангоме, ки гаравгир молу мулкро барои шахсони сеюм мегирад, инчунин қоидаҳои шартномаи комиссия истифода бурда мешаванд.
5. Созишнома дар бораи қонқонеъгардонии талаботи гаравгир бо тартиби ғайрисудӣ, ки дар асоси қисми 1 хамин модда баста шудааст, метавонад мутобиқи даъвои шахсе, ки ҳуқуқаш бо ҳамин созишнома вайрон шудааст, аз ҷониби суд беэътибор дониста шавад.
6. Навиштаҷоти иҷроияи нотариус бо тартиби муқаррарнамудаи қонунгузории Ҷумҳурии Тоҷикистон дода мешавад ва бо риояи муқаррароти Қонуни мазкур оид ба фурӯши молу мулки тибқи шартномаи ипотека ба гарав гузошташуда, ки аз он бо ҳалномаи суд ситонидан амалӣ шудааст, мавриди иҷро қарор мегирад.
Савдои оммавии фурӯши молу мулки ба гарав гузошташударо дар асоси навиштаҷоти иҷроияи нотариус мақоме, ки мутобиқи қонунгузории Ҷумҳурии Тоҷикистон ба зиммааш иҷрои маҷбурии навиштаҷоти иҷроияи нотариус гузошта шудааст, мутобиқи муқаррароти Қонуни мазкур баргузор менамояд.
Нархи ибтидоии фурӯши молу мулки тибқи шартномаи ипотека ба гарав гузошташуда, ки аз он бо навиштаҷоти иҷроияи нотариус ситонидан амалӣ шудааст, аз ҷониби ташкилкунандаи савдои оммавӣ дар асоси созишномаи байни гаравдеҳу гаравгир оид ба тасдиқи нархи ибтидоии фурӯши молу мулк ва ҳангоми баҳс, аз ҷониби ташкилкунандаи савдои оммавӣ бо ҷалб намудани нархгузори мустақил муайян карда мешавад.
Хароҷоти вобаста ба ҷалби нархгузори мустақил мутобиқи моддаи 44 Қонуни мазкур аз ҳисоби маблағҳое пӯшонида мешаванд, ки аз фурӯши молу мулки тибқи шартномаи ипотека ба гарав гузошташуда ба даст омадаанд.
Гаравдеҳ ҳуқуқ дорад бо тартиби судӣ асоси ситонидан аз мавзӯи ипотекаро мавриди баҳс қарор диҳад ва ё беэътибор донистани навиштаҷоти иҷроияи нотариусро талаб намояд .
БОБИ 8. Фурӯши молу мулки ба гарав гузошташуда, ки нисбати он ситонидан муқаррар шудааст
Моддаи 39. Фурӯши молу мулки ба гарав гузошташуда
1. Фурӯши молу мулки тибқи шартномаи ипотека ба гарав гузошташуда, ки аз он бо ҳалномаи суд мутобиқи Қонуни мазкур ситонидан амалӣ шудааст, бо роҳи фурӯш дар савдои оммавӣ, ба истиснои ҳолатҳои пешбининамудаи Қонуни мазкур, сурат мегирад.
Тартиби гузаронидани савдои оммавӣ ҷиҳати фурӯши молу мулки тибқи шартномаи ипотека ба гарав гузошташуда мутобиқи қонунгузории Ҷумҳурии Тоҷикистон муайян мегардад, агар Қонуни мазкур қоидаҳои дигареро пешбинӣ накарда бошад.
2. Дар хусуси ситонидан аз молу мулки ба гарав гузошташуда ҳалнома қабул карда, суд метавонад бо розигии гаравдеҳ ва гаравгир дар ҳалнома муқаррар намояд, ки молу мулк бояд бо тартиби пешбинишудаи моддаи 42 Қонуни мазкур фурӯхта шавад. Чунин усули фурӯши молу мулки ба гарав гузошташударо гаравдеҳ ва гаравгир метавонанд дар созишномаи қонеъгардонии талаботи гаравгир бо тартиби ғайрисудӣ, ки мутобиқи қисми 1 моддаи 38 Қонуни мазкур баста шудааст, пешбинӣ намоянд.
Фурӯши молу мулки ба гарав гузошташуда дар музояда дар ҳолатҳое, ки агар ситонидан аз молу мулк наметавонад мутобиқи қисми 2 моддаи 38 Қонуни мазкур бо тартиби ғайрисудӣ сурат гирад, иҷозат дода намешавад.
Тартиби фурӯши молу мулки тибқи шартномаи ипотека ба гарав гузошташуда дар музояда мутобиқи қоидаҳои моддаҳои 479-481 Кодекси граждании Ҷумҳурии Тоҷикистон, Қонуни мазкур ва дар қисмате, ки дар онҳо пешбинӣ нашудааст, мутобиқи созишнома дар бораи қонеъгардонии талаботи гаравгир бо тартиби ғайрисудӣ муайян карда мешавад.
3. Ҳангоми ситонидан аз ҳуқуқи ба гарав гузошташудаи иҷораи молу мулки ғайриманқул он мутобиқи қоидаҳои Қонуни мазкур ва минбаъд ба расмият даровардани гузашти ин ҳуқуқ амалӣ карда мешавад.
Моддаи 40. Тартиби баргузории савдои оммавӣ бо ҳалномаи суд
1. Агар дар қонун тартиби дигаре пешбинӣ нашуда бошад, савдои оммавии фурӯши молу мулки ба гарав гузошташударо мақоме баргузор менамояд, ки мутобиқи қонунгузории Ҷумҳурии Тоҷикистон ба зиммааш иҷрои ҳалномаҳои судӣ гузошта шудааст.
2. Савдои оммавии фурӯши молу мулки ба гарав гузошташуда дар маҳалли ҷойгиршавии ҳамин молу мулк баргузор мегардад.
3. Ташкилкунандаи савдои оммавӣ дар хусуси савдои оммавии баргузоршаванда бояд дар мӯҳлати на дертар аз як моҳ то баргузор намудани он тавассути нашрияи даврие, ки мақоми иттилоотии расмӣ мебошад, бо зикри сана, вақт ва маҳали баргузории савдои оммавӣ, хусусияти молу мулки фурӯшӣ ва нархи ибтидоии фурӯш огоҳ созад.
4. Шахсоне, ки мехоҳанд дар савдои оммавӣ иштирок намоянд, тибқи ҳаҷм, мӯҳлат ва тартибе, ки бояд дар огоҳномаи савдои оммавӣ зикр шаванд, байъона медиҳанд. Байъона наметавонад аз 5 фоизи нархи фурӯши ибтидоии молу мулки ба гарав гузошташуда зиёд бошад.
Ба шахсоне, ки дар савдои оммавӣ иштирок дошта, вале ғолиб наомадаанд, байъона баъди анҷоми савдои оммавӣ фавран баргардонида мешавад.
Байъона ҳамчунин ҳангоми баргузор нашудани савдои оммавӣ низ бояд баргардонида шавад.
5. Дар савдои оммавии фурӯши молу мулки ба гарав гузошташуда ҳузур доштани шахсоне, ки иштирокчии он намебошанд, мумкин аст танҳо аз ҷониби мақомоти иҷроияи маҳаллии ҳокимияти давлатӣ бо мақсади мӯътадил нигоҳ доштани тартиботи ҷамъиятӣ маҳдуд карда шавад.
Дар савдои оммавӣ дар ҳама ҳолат шахсоне, ки ба молу мулки фурӯшӣ ҳуқуқи истифодабарӣ ё ба ҳамин молу мулк ҳуқуқи ашёӣ доранд, инчунин гаравгирон оид ба ипотекаҳои минбаъда метавонанд иштирок намоянд.
6. Ғолиби савдои оммавӣ шахсе эътироф мегардад, ки барои молу мулки фурӯшӣ нархи нисбатан баландтарро пешниҳод кардааст. Ин шахс ва ташкилкунандаи савдои оммавӣ дар рӯзи баргузории он оид ба натиҷаҳои савдои оммавӣ протоколро имзо мекунанд. Аз имзои протокол даст кашидани яке аз онҳо боиси оқибатҳои пешбининамудаи қисми 5 моддаи 480 Кодекси граждании Ҷумҳурии Тоҷикистон мегардад.
7. Шахсе, ки ғолиби савдои оммавӣ гардидааст, бояд дар мӯҳлати панҷ рӯзи баъди анҷоми он маблағеро, ки ӯ ба он молу мулки ба гарав гузоштаро харидааст (нархи харид), бо аз ҳисоб баровардани байъона, ба ҳисобномаи зикрнамудаи ташкилкунандаи савдои оммавӣ гузаронад. Ҳангоми нагузаронидани ин маблағ байъона баргардонида намешавад.
8. Ташкилкунандаи савдои оммавӣ дар муҳлати панҷ рӯз аз лаҳзаи гузарондани маблағи нархи харид аз ҷониби ғолиби савдои оммавӣ бо ӯ шартномаи хариду фурӯши молу мулки ба гарав гузошташударо дар шакли оддии хаттӣ мебандад. Ин шартнома, протокол оид ба натиҷаҳои савдои оммавии молу мулки ба гарав гузошташуда ва қарори ташкилкунандаи савдои оммавӣ дар бораи гузашти ҳуқуқи моликият барои ворид намудани сабтҳои дахлдор ба Феҳристи ягонаи давлатии молу мулки ғайриманқул ва ҳуқуқҳо ба он ва бақайдгирии давлатии ҳуқуқи моликияти шахси ғолиби савдои оммавӣ асос мебошанд .
9. Агар гаравгир ғолиби савдои оммавӣ гардад, нархи хариди молу мулк бо дар назар доштани байъонаи пардохтшуда ба маблағи талабнамудаи гаравгир, ки бо ипотекаи ҳамин молу мулк таъмин шудааст, ба ҳисоб гирифта мешавад. Агар нархи харид аз ҳаҷми уҳдадории бо ипотека таъминшуда зиёд бошад, гаравгир маблағи чунин фарқиятро ба суратҳисоби ташкилкунандаи савдои оммавӣ мегузаронад (Қонуни ҶТ аз 2.01.2020 № 1685).
Моддаи 41. Баргузорнашуда эълон намудани савдои оммавӣ
1. Ташкилкунандаи савдои оммавӣ дар ҳолатҳои зайл онро баргузорнашуда эълон мекунад, агар:
а) ба савдои оммавӣ камтар аз ду нафар харидор омада бошад;
б) дар савдои оммавӣ ба нархи ибтидоии фурӯши молу мулки ба гарав гузошташуда маблағ илова нашуда бошад;
в) шахсе, ки ғолиби савдои оммавӣ гардидааст, маблағи молу мулки харидро дар мӯҳлати муқарраргардида нагузаронида бошад.
Савдои оммавӣ бояд дар мӯҳлати на дертар аз рӯзи дигаре, ки яке аз ҳолатҳои дар боло зикргардида ба миён омадааст, баргузорнашуда эълон карда шавад.
2. Дар мӯҳлати 10 рӯзи баъди баргузорнашуда эълон кардани савдои оммавӣ гаравгир ҳуқуқ дорад мувофиқи созишнома бо гаравдеҳ молу мулки ба гарав гузошташударо бо нархи ибтидоии фурӯши он дар савдои оммавӣ ба даст орад ва ба ҳисоби нархи харид талаботи худро, ки бо ипотекаи ҳамин молу мулк таъмин аст, дохил намояд.
Нисбати чунин созишнома қоидаҳои қонунгузории граждании Ҷумҳурии Тоҷикистон оид ба шартномаи хариду фурӯш татбиқ мегарданд. Дар ин ҳолат ипотека қатъ мегардад.
3. Агар созишнома оид ба хариди молу мулк аз ҷониби гаравгир, ки қисми 2 ҳамин модда пешбинӣ намудааст, ба вуқӯъ наомада бошад, дар мӯҳлати на дертар аз як моҳи баъди нахустин савдои оммавӣ савдои оммавии такрорӣ баргузор мегардад. Нархи ибтидоии фурӯши молу мулки ба гарав гузошташуда дар савдои оммавии такрорӣ, агар он бо сабабҳои дар бандҳои "а" ва "б" қисми 1 ҳамин модда зикргардида ба миён омада бошад, 15 фоиз камтар карда мешавад.
Савдои оммавии такрорӣ тибқи тартиби муқаррарнамудаи моддаи 40 Қонуни мазкур баргузор мегардад.
4. Дар сурати бо сабабҳои дар қисми 1 ҳамин модда зикргардида баргузорнашуда эълон намудани савдои оммавии такрорӣ, гаравгир ҳуқуқ дорад молу мулки ба гарав гузошташударо бо нархи на бештар аз 25 фоиз камтар аз нархи ибтидоии фурӯши он дар савдои оммавии ибтидоӣ ба даст орад (дар назди худ нигоҳ дорад) ва ба нархи харид талаботи худро, ки бо ипотекаи молу мулк таъмин гардидааст, ба ҳисоб гирад. Ташкилкунандаи савдои оммавии такрорӣ дар муҳлати панҷ рӯз оид ба натиҷаҳои савдои оммавии такрорӣ протокол тартиб медиҳад.
Гаравгир аз ҳуқуқи худ барои ба даст овардани (дар назди худ нигоҳ доштани) молу мулки ба гарав гузошташуда истифодакарда ҳисобида мешавад, агар дар муҳлати як моҳ аз рӯзи гирифтани санади дахлдори ташкилкунандаи савдои оммавӣ оид ба баргузорнашуда эълон намудани савдои оммавии такрорӣ, ба ташкилкунандаи савдои оммавӣ дар хусуси дар назди худ нигоҳ доштани молу мулки ба гарав гузошташуда дар шакли хаттӣ ариза равон карда бошад. Протокол ё нусхаи тасдиқшудаи протокол дар бораи баргузорнашуда эътироф намудани савдои оммавии такрорӣ, аризаи гаравгир ва ё нусхаи тасдиқшудаи аризаи гаравгир дар хусуси дар назди худ нигоҳ доштани мавзӯи ипотека, ҳуҷҷате, ки ба ташкилкунандаи савдои оммавӣ фиристода шудани аризаи мазкурро тасдиқ менамояд ва қарори ташкилкунандаи савдои оммавӣ дар бораи ба гаравгир гузаштани ҳуқуқи моликият ба мавзӯи ипотека, асосҳои кофӣ барои ворид намудани сабти дахлдор ба Феҳристи ягонаи давлатии молу мулки ғайриманқул ва ҳуқуқҳо ба он ва бақайдгирии ҳуқуқи моликияти гаравгир нисбати мавзӯи ипотека ба ҳисоб мераванд.
Гаравгир, ки молу мулки ба гарав гузошташударо ба даст овардааст (дар назди худ нигоҳ доштааст), ҳуқуқ дорад ба ӯ супоридани ин молу мулкро талаб намояд, агар он дар соҳибии гаравдеҳ ё шахси сеюм бошад.
Агар гаравгир молу мулки ба гарав гузоштаро дар назди худ нигоҳ дорад, ки мутобиқи хусусият ва таъиноти молу мулк наметавонад ба ӯ марбут бошад, аз ҷумла молу мулке, ки барои ҷомеа аҳамияти калони таърихӣ, бадеӣ ё аҳамияти дигари фарҳангӣ дорад, ӯ уҳдадор аст дар муҳлати як сол ин молу мулкро мутобиқи моддаи 262 Кодекси граждании Ҷумҳурии Тоҷикистон бегона намояд .
5. Агар гаравгир аз ҳуқуқи дар назди худ нигоҳ доштани мавзӯи ипотека дар мӯҳлати як моҳи баъди баргузорнашуда эълон кардани савдои оммавии такрорӣ истифода набарад, ипотека қатъ мегардад.
Моддаи 42. Фурӯши молу мулки ба гарав гузошташуда бо созиши тарафҳо дар музояда
1. Ба сифати ташкилкунандаи музояда оид ба фурӯши молу мулки ба гарав гузошташуда ташкилоти махсусгардонидашудае баромад менамояд, ки аз ҷониби гаравгир бо розигии гаравдеҳ интихоб шудааст ва дар асоси шартнома бо гаравгир аз номи он ё аз номи худ амал мекунад.
2. Фурӯши молу мулки ба гарав гузошташуда дар музояда дар ҳолате иҷозат дода мешавад, ки агар музояда кушода бошад.
Фурӯши молу мулки ба гарав гузошташуда дар музоядаи пӯшида танҳо дар ҳолатҳои пешбининамудаи қонун иҷозат дода мешавад.
Нархи ибтидоии фурӯши молу мулк дар музояда дар асоси созишномаи байни гаравдеҳу гаравгир оид ба тасдиқи нархи ибтидоии фурӯши молу мулк ва ҳангоми баҳс аз ҷониби ташкилкунандаи музояда бо ҷалб намудани нархгузори мустақил муайян карда мешавад. Хароҷоти ба ҷалби нархгузори мустақил вобаста мутобиқи моддаи 44 Қонуни мазкур аз ҳисоби маблағҳое пӯшонида мешаванд, ки аз фурӯши молу мулки тибқи шартномаи ипотека ба гарав гузошташуда ба даст омадаанд .
Асос, тартиб ва оқибатҳои баргузорнашуда эълон намудани савдои оммавӣ, инчунин ҳуқуқҳои гаравгир, ки бо моддаи 41 Қонуни мазкур танзим карда шудаанд, ҳангоми баргузор нашудани музояда оид ба фурӯши молу мулки ба гарав гузошташуда татбиқ карда мешаванд
3. Дар мӯҳлати панҷ рӯз аз лаҳзаи аз ҷониби ғолиби музояда иҷро намудани талабот оид ба пардохти молу мулк ташкилкунандаи музояда бо ӯ шартномаи хариду фурӯш мебандад. Ин шартнома ва протокол оид ба натиҷаҳои музояда барои ворид намудани сабтҳои дахлдор ба Феҳристи ягонаи давлатии ҳуқуқ ба молу мулки ғайриманқул ва ҳуқуқҳо ба он асос мебошанд.
Моддаи 43. Қатъ намудани ситонидан аз молу мулки ба гарав гузошташуда ва фурӯши он
1. Қарздор оид ба ӯҳдадории бо ипотека таъминшуда ва гаравдеҳ, ки шахси сеюм мебошад, ҳуқуқ доранд ситонидан аз молу мулки ба гарав гузошташударо бо қонеъгардонии ҳамаи талаботи бо ипотека таъмингардидаи гаравгир дар ҳаҷме, ки чунин талабот дар лаҳзаи пардохти маблағи дахлдор мавҷуд аст, қатъ намоянд. Ин ҳуқуқ метавонад то фурӯши молу мулки ба гарав гузошташуда дар савдои оммавӣ, музояда ё озмун ва ё ба даст овардани ҳуқуқ ба ин молу мулк тибқи тартиби муқарраргардида аз ҷониби гаравгир ҳар лаҳза татбиқ карда шавад.
2. Шахсе, ки қатъ намудани ситонидан аз молу мулки ба гарав гузошташуда ё фурӯши онро талаб менамояд, бояд ба гаравгир хароҷоти вобаста ба ситонидан аз ин молу мулк ва фурӯши онро ҷуброн намояд.
Моддаи 44. Тақсими маблағе, ки аз фурӯши молу мулки ба гарав гузошташуда ба даст омадааст
Маблағе, ки аз фурӯши молу мулки тибқи шартномаи ипотека ба гарав гузошташуда ба даст омадааст, баъди нигоҳ доштани маблағе, ки барои пӯшонидани хароҷот вобаста ба ситонидан аз молу мулк ва фурӯши он зарур аст, байни гаравгироне, ки талаботи худро оид ба ситонидан изҳор кардаанд, дигар кредиторони гаравдеҳ ва худи гаравдеҳ тақсим карда мешавад.
Тақсим аз ҷониби мақоми иҷрокунандаи ҳалномаҳои судӣ, вале агар ситонидан аз молу мулки ба гарав гузошташуда бо тартиби ғайрисудӣ талаб шуда бошад, аз ҷониби нотариусе, ки созишномаи чунин тартиби ситониданро бо риояи қоидаҳои моддаи 342, қисми 1 моддаи 359 ва қисмҳои 5 ва 6 моддаи 379 Кодекси граждании Ҷумҳурии Тоҷикистон, инчунин моддаи 31 Қонуни мазкур тасдиқ кардааст, анҷом дода мешавад.
Агар мавзӯи ипотека, ки нисбати он ситонидан амалӣ карда мешавад, молу мулки давлатӣ бошад, маблағи мутобиқи тартиб ва навбати муайяннамудаи ҳамин модда ба гаравдеҳ пардохтшаванда ба буҷети дахлдор гузаронида мешавад.
БОБИ 9. Хусусиятҳои ба гарав гузоштани ҳуқуқи истифодаи замин
Моддаи 45. Қитъаҳои замине, ки ҳуқуқи истифодаи онҳо ба гарав гузошта намешавад
1. Гарави ҳуқуқи истифодаи қитъаҳои замин нисбат ба қитъаҳои замине, ки ҳуқуқи истифодаашон бе ҳуқуқи бегона намудани онҳо ба даст оварда шудааст, манъ аст ().
2. Ба гарав гузоштани ҳуқуқи истифодаи қитъаи замин, ки дар он бино ва иншоот ҷойгир шуда ва ин биною иншоот ба гарав гузошта нашудаанд, роҳ дода намешавад.
3. Ҳуқуқи истифодаи як қисми замин, дар ҳолате, ки агар онро ҳамчун қитъаи замини алоҳида мувофиқи таъиноти мақсаднок истифода кардан имконнопазир бошад, ба гарав гузошта намешавад.
4. хориҷ карда шуд ()
5. хориҷ карда шуд ()
Моддаи 46. Хусусиятҳои ба гарав гузоштани ҳуқуқи истифодабарии қитъаи замин бо ҳуқуқи бегона намудани он
1. Арзиши ҳуқуқи истифодабарии қитъаи замин бо ҳуқуқи бегона намудани он дар шартномаи гарави ҳуқуқи истифодабарии қитъаи замин тибқи ҳисобот оид ба баҳодиҳӣ (нархгузорӣ), ки аз ҷониби баҳодеҳ (нархгузор) бо риояи талаботи санадҳои меъёрии ҳуқуқии Ҷумҳурии Тоҷикистон оид ба фаъолияти баҳодиҳӣ ва тартиби муайян намудани арзиши ҳуқуқи истифодабарии қитъаи замин бо ҳуқуқи бегона намудани он муайян карда шудааст, муқаррар карда мешавад.
2. Гаравдеҳ бояд ба гаравгир ҳуҷҷатҳои зеринро пешниҳод намояд:
- нусхаи ҳуҷҷатеро, ки ҳуқуқи истифодабарии қитъаи заминро тасдиқ мекунад ва аз тарафи мақоми ваколатдори давлатии батанзимдарории муносибатҳо вобаста ба замин тасдиқ шудааст;
- иқтибос аз варақаи бақайдгирии Феҳристи ягонаи давлатии молу мулки ғайриманқул ва ҳуқуқҳо ба он оид ба мавҷудияти (набудани) маҳдудият (гаронӣ) ба ҳуқуқи истифодабарии қитъаи замин бо ҳуқуқи бегона намудани он;
- ҳисобот оид ба баҳодиҳӣ (нархгузорӣ)-и ҳуқуқи истифодабарии қитъаи замин бо ҳуқуқи бегона намудани он.
3. Ба гарав гузоштани ҳуқуқи истифодабарии қитъаи замин барои тағйир додани таъиноти мақсадноки қитъаи замин асос шуда наметавонад .
Моддаи 47. Хусусиятҳои ба гарав гузоштани ҳуқуқи истифодаи замин аз ҷониби хоҷагии деҳқонӣ (фермерӣ)
Ҳуқуқи истифодаи қитъаи замин бо ҳуқуқи бегона намудани он аз ҷониби хоҷагии деҳқонӣ (фермерӣ) танҳо бо розигии аъзои он бо риояи талаботи моддаи 46 Қонуни мазкур мумкин аст ба гарав гузошта шавад ().
Моддаи 48. Хусусиятҳои ситонидан аз ҳуқуқи истифодаи замини бо ҳуқуқи бегона намудани он ба гарав гузошташуда ва фурӯши он
1. Ситонидан аз ҳуқуқи истифодаи замини бо ҳуқуқи бегона намудани он ба гарав гузошташуда мумкин аст рад карда шавад, агар қарздор ба вайронкунии ночизи ӯҳдадории асосӣ роҳ дода бошад ва андозаи талаби гаравгир дар натиҷаи он ба арзиши ҳуқуқи истифодаи замини бо ҳуқуқи бегона намудани он ба гарав гузошташуда тамоман номутаносиб гардад ().
2. Ба ситонидан аз ҳуқуқи истифодаи замин бо ҳуқуқи бегона намудани он, ки мавзӯи гарав мебошад, дар он ҳолат роҳ дода мешавад, ки агар гаравдеҳ дигар молу мулке, ки бо ҳамин шартнома ба гарав гузошта шудааст, надошта бошад ().
3. Агар иҷрои ӯҳдадориҳо дар натиҷаи беҳосилӣ ва ё қувваи рафънопазир, яъне ҳолатҳои дар ҳамон шароит фавқулодда ва ногузир имконнопазир гардида бошад, бо хоҳиши гаравдеҳ суд ҳуқуқ дорад дар ҳалнома оид ба ситонидан мӯҳлати фурӯши ҳуқуқи истифодаи замини бо ҳуқуқи бегона намудани он ба гарав гузошташударо то як сол ба таъхир гузорад (
Ба таъхир гузоштани мӯҳлати ситониданро муайян намуда, суд ба инобат мегирад, ки маблағи талаботи гаравгир, ки аз ҳисоби арзиши ҳуқуқи истифодаи замини бо ҳуқуқи бегона намудани он ба гарав гузошташуда бояд қонеъ гардад, дар лаҳзаи гузашти мӯҳлати таъхир набояд аз арзиши ҳуқуқи истифодаи замин бо ҳуқуқи бегона намудани он, ки дар шартномаи гарав нишон дода шудааст, зиёд бошад. Инчунин суд ҳолати молиявии гаравгир ё мавҷуд будани парвандаи оғозшуда оиди муфлисшавиро нисбати гаравдеҳ (қарздор) ё гаравгир ба назар мегирад ().
Ба таъхир гузоштани мӯҳлат ба ҳуқуқ ва ӯҳдадориҳои тарафҳо оид ба ӯҳдадории бо гарави ҳуқуқи истифодаи замин бо ҳуқуқи бегона намудани он таъминшуда таъсир намерасонад ва қарздорро аз ҷуброни зиёни афзудаи гаравгир (кредитор) дар давраи гузаронидани мӯҳлат, фоизҳо ва ноустуворонаи ба гаравгир (кредитор) тааллуқдошта озод намекунад ().
4. Шахсе, ки ҳуқуқи истифодаи заминро бо ҳуқуқи бегона намудани он ба даст овардааст, ҳуқуқ надорад таъиноти қитъаи заминро тағйир диҳад ().
Дар ҳолате, ки агар ҳуқуқи истифодаи якумраи меросии қитъаи замини ба даст овардашуда наметавонад ба мақсадҳои пешбинишудаи моддаи 12 Кодекси замини Ҷумҳурии Тоҷикистон истифода шавад, чунин ҳуқуқ бо тартиби муқарраргардида ба ҳуқуқи истифодаи бемӯҳлат ва ё мӯҳлатноки замин ба расмият дароварда мешавад.
5. Фурӯш ва дар савдои оммавӣ ба даст овардани ҳуқуқи истифодаи замин бо ҳуқуқи бегона намудани он бо риояи талаботи пешбининамудаи қонунгузории Ҷумҳурии Тоҷикистон амалӣ карда мешавад ().
Моддаи 49. Ҳуқуқи афзалиятноки гаравдеҳ барои иҷора ё хариди ҳуқуқи истифодаи қитъаи замин бо ҳуқуқи бегона намудани он
1. Дар ҳолати додани қитъаи замин ба иҷора аз тарафи харидоре (гаравгире), ки ҳуқуқи истифодаи онро бо ҳуқуқи бегона намудани он тибқи моддаи 48 Қонуни мазкур пайдо намудааст, гаравдеҳ ҳуқуқи афзалиятноки бастани шартномаи иҷораи ҳамин қитъаи заминро дар давоми як сол аз лаҳзаи бегона кардани ҳуқуқи истифодаи он ба харидор (гаравгиранда) бо шартҳои баробар бо шахсони дигар дорад ().
Иҷорадеҳи қитъаи замин ӯҳдадор аст гаравдеҳро дар шакли хаттӣ дар бораи нияти ба иҷора додани қитъаи замин бо нишон додани мӯҳлати иҷора, музди иҷора ва дигар шартҳои асосии иҷора огоҳ созад. Агар гаравдеҳ аз иҷора даст кашад ё дар мӯҳлати як моҳ аз рӯзи огоҳ ёфтанаш шартномаи иҷораро набандад, иҷорадеҳ ҳуқуқ дорад қитъаи заминро ба дигар шахс ба иҷора диҳад.
Дар ҳолати ба иҷора додани қитъаи замин бо вайронкунии ҳуқуқи афзалиятноки иҷора гаравдеҳ ҳуқуқ дорад дар давоми се моҳ ба суд дар хусуси ба ӯ гузаронидани ҳуқуқ ва ӯҳдадориҳои иҷорагир талабот пешниҳод намояд.
2. Дар ҳолати фурӯши ҳуқуқи истифодаи қитъаи замин бо ҳуқуқи бегона намудани он аз тарафи шахсе (гаравгире), ки ҳуқуқи истифодаи онро тибқи моддаи 48 Қонуни мазкур ба даст овардааст, гаравдеҳ ҳуқуқи афзалиятноки хариди ҳуқуқи истифодаи ҳамин қитъаи заминро дар мӯҳлати як сол аз лаҳзаи бегона кардани ҳуқуқи истифодаи он ба харидор (гаравгиранда) бо шартҳои баробар бо шахсони дигар дорад ().
Фурӯшандаи ҳуқуқи истифодаи замин бо ҳуқуқи бегона намудани он ӯҳдадор аст гаравдеҳро дар шакли хаттӣ дар бораи нияти фурӯши ҳуқуқи истифодаи замин бо нишондоди арзиш ва дигар шартҳои асосии фурӯш огоҳ созад. Агар гаравдеҳ аз харид даст кашад ё дар мӯҳлати як моҳ аз рӯзи огоҳ ёфтанаш ҳуқуқи истифодаи заминро ба даст наоварад, фурӯшанда ҳуқуқ дорад ҳуқуқи истифодаи заминро ба дигар шахс фурӯшад ().
Дар ҳолати фурӯши ҳуқуқи истифодаи замин бо вайронкунии ҳуқуқи афзалиятноки харид гаравдеҳ ҳуқуқ дорад дар давоми се моҳ ба суд барои ба ӯ гузаронидани ҳуқуқ ва ӯҳдадориҳои харидор талабот пешниҳод намояд.
Қоидаҳои қисми мазкур ҳамчунин ҳангоми бегона кардани ҳуқуқи истифодаи замин бо шартномаи мубодила татбиқ мегарданд.
3. Гузашт кардани ҳуқуқи афзалиятноки иҷора ё харид аз тарафи гаравдеҳ манъ аст.
БОБИ 10. Хусусияти ипотекаи биноҳои истиқоматӣ ва ҳуҷраҳо
Моддаи 50. Тартиби ипотекаи биноҳои истиқоматӣ ва ҳуҷраҳо
1. Тартиби пешбининамудаи ҳамин боб нисбат ба ипотекаи биноҳои истиқоматии инфиродӣ ва бисёрҳуҷрагӣ ва ҳуҷраҳое, ки таҳти ҳуқуқи моликияти шаҳрвандон ё шахсони ҳуқуқӣ мебошанд ва барои зисти доимӣ таъин гардидаанд, татбиқ мегардад.
2. Ипотекаи биноҳои истиқоматии инфиродӣ ва бисёрҳуҷрагӣ ва ҳуҷраҳое, ки таҳти моликияти давлат қарор доранд, иҷозат дода намешавад.
3. Меҳмонхонаҳо, фароғатхонаҳо, бӯстонсаройҳо, боғчасаройҳо ва дигар биною иншооте, ки барои истиқомати доимӣ таъин нагардидаанд, метавонанд дар асосҳои умумӣ мавзӯи ипотека қарор дода шаванд. Қоидаҳое, ки барои ипотекаи биноҳои истиқоматӣ ва ҳуҷраҳо муқаррар шудаанд, нисбати онҳо татбиқ намегарданд.
4. Агар мавзӯи ипотека як қисми бинои истиқоматӣ ё қисми ҳуҷрае бошад, ки аз як ё якчанд утоқҳои алоҳида иборат аст, нисбати чунин ипотека мутаносибан қоидаҳои Қонуни мазкур дар бораи ипотекаи бинои истиқоматӣ ва ҳуҷра истифода бурда мешаванд.
5. Ипотекаи бинои истиқоматӣ ё ҳуҷра, ки таҳти моликияти шаҳрвандони ноболиғ, шахсони дорои қобилияти маҳдуди амал ва ё ғайри қобили амал қарор доранд ва нисбат ба онҳо васоят ва парасторӣ сурат мегирад, тибқи тартиби муқаррарнамудаи қонунгузории Ҷумҳурии Тоҷикистон барои бастани аҳд бо молу мулки шахсони таҳти васоят анҷом дода мешавад.
Моддаи 51. Ипотекаи ҳуҷра дар бинои истиқоматии бисёрҳуҷрагӣ
Ҳангоми ипотекаи ҳуҷра дар бинои истиқоматии бисёрҳуҷрагӣ, ки қисмҳои он таҳти моликияти умумии ҳиссавии гаравдеҳ ва шахсони дигар қарор доранд, ҳамзамон бо манзили истиқоматӣ саҳми дахлдори ҳуқуқи моликияти умумӣ ба бинои истиқоматӣ низ ба гарав гузошташуда ҳисоб меёбад.
Моддаи 52. Ипотекаи биноҳои истиқоматии сохташаванда
Ҳангоми фароҳам овардани кредит ё қарзи мақсаднок барои сохтмони бинои истиқоматӣ дар шартномаи ипотека метавонад таъмини ӯҳдадорӣ бо сохтмони нотамом, инчунин масолеҳи бинокорию таҷҳизоти марбути гаравдеҳ, ки барои сохтмон таҳия шудаанд, пешбинӣ карда шавад. Баъди ба охир расидани сохтмони бинои истиқоматӣ ипотекаи он қатъ намегардад.
Моддаи 53. Ипотекаи биноҳои истиқоматӣ ва ҳуҷраҳое, ки бо қарзи бонк ё дигар ташкилоти кредитӣ ба даст омадаанд
1. Агар дар қонун ё шартнома тартиби дигаре пешбинӣ нашуда бошад, бинои истиқоматӣ ё ҳуҷрае, ки қисман ё пурра бо истифодаи қарзи бонк ва ё дигар ташкилоти кредитӣ ё маблағҳои қарзи мақсадноки барои харид ё сохтмони бинои истиқоматӣ ё ҳуҷра фароҳамовардаи дигар шахси ҳуқуқӣ харида ё сохта шудааст, аз лаҳзаи бақайдгирии давлатии ҳуқуқи моликияти қарзгир ба бинои истиқоматӣ ё ҳуҷра таҳти гарав қарордошта ба ҳисоб меравад.
Гаравгир оид ба чунин гарав бонк ё дигар ташкилоти кредитӣ ва ё шахси ҳуқуқие мебошад, ки барои харидорӣ ё сохтмони бинои истиқоматӣ ё ҳуҷра кредит ё қарзи мақсаднок фароҳам овардааст.
2. Нисбат ба гарави бинои истиқоматӣ ё ҳуҷра, ки дар асоси қисми 1 ҳамин модда ба миён омадааст, мутаносибан қоидаҳо оид ба гарави молу мулки ғайриманқул, ки аз рӯи шартнома бармеояд, татбиқ мегарданд.
Моддаи 54. Ситонидани бинои истиқоматӣ ё ҳуҷраи ба гаравгузошташуда
1. Аз тарафи гаравгир ситонидани бинои истиқоматӣ ё ҳуҷраи ба гаравгузошташуда ва фурӯши ин молу мулк барои қатъ гардидани ҳуқуқи истифодаи он аз тарафи гаравдеҳ ё ҳар кадом шахсони дигар, ки дар чунин бинои истиқоматӣ ё ҳуҷра зиндагӣ менамоянд, асос мешавад, ба шарте, ки агар чунин бинои истиқоматӣ ё ҳуҷра тибқи шартномаи ипотека ё ипотека аз рӯи қонун барои таъмини бозгардонии кредит ё қарзи мақсадноке, ки бонк ё дигар ташкилоти кредитӣ ва ё дигар шахси ҳуқуқӣ барои харидан ё сохтани чунин ё дигар бинои истиқоматӣ ё ҳуҷра, барои таъмири асосӣ ё дигар беҳтаркунии ҷудонашавандаи он, инчунин ҷиҳати пардохти кредит ё қарзи пештар пешниҳодшуда барои харид ё сохтани бинои истиқоматӣ ё ҳуҷра дода шуда бошад.
2. Ситонидани бинои истиқоматӣ ё ҳуҷраи ба гаравгузошташуда ҳам бо тартиби судӣ ва ҳам бо тартиби ғайрисудӣ бо риояи қоидаҳое, ки боби 7 Қонуни мазкур муқаррар кардааст, имконпазир мебошад.
Холӣ кардани чунин бинои истиқоматӣ ё ҳуҷра бо тартиби муқаррарнамудаи қонун амалӣ мегардад.
3. Шартномаи кироя ё шартномаи иҷораи манзил, ки то пайдоиши ипотека ё бо розигии гаравгир баъди пайдоиши ипотека баста шудааст, ҳангоми фурӯши манзил эътибори худро нигоҳ медорад. Шартҳои бекор кардани он мутобиқи талаботи Кодекси граждании Ҷумҳурии Тоҷикистон ва қонунгузории манзили Ҷумҳурии Тоҷикистон муайян мегардад.
БОБИ 11. Муқаррароти хотимавӣ
Моддаи 55. Ҷавобгарӣ барои вайрон кардани Қонуни мазкур
Шахсони воқеӣ ва ҳуқуқӣ, ки Қонуни мазкурро вайрон мекунанд, тибқи тартиби муқаррарнамудаи қонунгузории Ҷумҳурии Тоҷикистон ба ҷавобгарӣ кашида мешаванд.
Моддаи 56. Дар бораи аз эътибор соқит донистани Қонуни Ҷумҳурии Тоҷикистон "Дар бораи гарав"
Қонуни Ҷумҳурии Тоҷикистон "Дар бораи гарав" (Ахбори Шӯрои Олии Ҷумҳурии Тоҷикистон, соли 1994, № 14, мод. 205; Ахбори Маҷлиси Олии Ҷумҳурии Тоҷикистон, соли 1995, № 22, мод. 280; соли 1997, № 9, мод. 117; фасли XXIX соли 1998, № 10, мод. 123, фасли I) аз эътибор соқит дониста шавад.
Моддаи 57. Тартиби мавриди амал қарор додани Қонуни мазкур
Қонуни мазкур пас аз интишори расмӣ мавриди амал қарор дода шавад.
Президенти
Ҷумҳурии Тоҷикистон Эмомалӣ Раҳмон
ш. Душанбе,
20 марти соли 2008 № 364
ҚАРОРИ МАҶЛИСИ МИЛЛИИ МАҷЛИСИ ОЛИИ ҶУМҲУРИИ ТОҶИКИСТОН
Оид ба Қонуни Ҷумҳурии Тоҷикистон "Дар бораи ипотека"
Маҷлиси миллии Маҷлиси Олии Ҷумҳурии Тоҷикистон Қонуни Ҷумҳурии Тоҷикистонро "Дар бораи ипотека" баррасӣ намуда, қарор мекунад:
Қонуни Ҷумҳурии Тоҷикистон "Дар бораи ипотека" ҷонибдорӣ карда шавад.
Раиси
Маҷлиси миллии Маҷлиси Олии
Ҷумҳурии Тоҷикистон М. Убайдуллоев
ш. Душанбе, 6 марти соли 2008, № 445
ҚАРОРИ МАҶЛИСИ НАМОЯНДАГОНИ МАҶЛИСИ ОЛИИ ҶУМҲУРИИ ТОҶИКИСТОН
Оид ба қабул намудани Қонуни Ҷумҳурии Тоҷикистон "Дар бораи ипотека"
Маҷлиси намояндагони Маҷлиси Олии Ҷумҳурии Тоҷикистон Қонуни Ҷумҳурии Тоҷикистон "Дар бораи ипотека"-ро, ки аз ҷониби Президенти Ҷумҳурии Тоҷикистон барои баррасии такрорӣ баргардонида шудааст, дида баромада қарор мекунад:
1. Қонуни Ҷумҳурии Тоҷикистон "Дар бораи ипотека" бо назардошти пешниҳодҳои Президенти Ҷумҳурии Тоҷикистон қабул карда шавад.
2. Қарори Маҷлиси намояндагони Маҷлиси Олии Ҷумҳурии Тоҷикистон "Оид ба қабул намудани Қонуни Ҷумҳурии Тоҷикистон "Дар бораи ипотека" аз 12 декабри соли 2007, № 810 аз эътибор соқит дониста шавад.
Раиси
Маҷлиси намояндагони Маҷлиси Олии
Ҷумҳурии Тоҷикистон С. Хайруллоев
ш. Душанбе, 16 январи соли 2008, № 835
ЗАКОН РЕСПУБЛИКИ ТАДЖИКИСТАН
ОБ ИПОТЕКЕ
(в редакции Закона РТ от 6.10.2008г.№417, от 21.07.2010г.№625, от 22.07.2013г.№994, от 02.01.2020г.№1685)
Настоящий Закон регулирует правовые, экономические и организационные основы отношений, связанных с возникновением, действием и прекращением ипотеки.
ГЛАВА 1. Общие положения
Статья 1. Основные понятия
В настоящем Законе используются следующие основные понятия:
ипотека - залог недвижимого имущества, прошедшего государственную регистрацию в установленном законом порядке;
залог - способ обеспечения исполнения обязательства, в связи с которым кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за исключением случаев, установленных законом;
залогодатель - лицо, обладающее правом собственности или иным вещным правом на заложенное имущество;
залогодержатель - лицо, чьи требования по основному обязательству обеспечены залогом.
Статья 2. Основания возникновения ипотеки
1. По договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества или вещных прав другой стороны -залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за исключением случаев, установленных законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве.
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
Ипотека, как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации договора в порядке, установленном законом.
2. К залогу недвижимого - имущества, возникающему на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если законом не установлено иное.
3. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Республики Таджикистан, применяются к отношениям по договору ипотеки в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Законом не установлены иные правила.
Статья 3. Законодательство Республики Таджикистан об ипотеке
Законодательство Республики Таджикистан об ипотеке основывается на Конституции Республики Таджикистан и состоит из Гражданского кодекса Республики Таджикистан, настоящего Закона, других нормативных правовых актов Республики Таджикистан, а также международно-правовых актов, признанных Таджикистаном.
Статья 4. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой
Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре или причинении вреда, если иное не предусмотрено законом.
Статья 5. Требования, обеспечиваемые ипотекой
1. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
2. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
3. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:
а) в возмещение убытков (штрафа, пени, неустойки) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
б) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо законом;
в) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
г) в возмещение расходов, связанных с реализацией заложенного имущества.
4. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.
5. Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой.
Статья 6. Обеспечение ипотекой дополнительных расходов залогодержателя
В случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание или охрану, либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.
Статья 7. Предмет ипотеки
1. Предметом ипотеки может быть право собственности или иное вещное право на недвижимое имущество:
а) здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
б) жилые дома, квартиры в многоквартирном доме и/или части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
в) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
г) иное имущество, отнесенное законодательством Республики Таджикистан к недвижимому имуществу, за исключением случаев, установленных законом.
Право с определенным сроком действия может быть предметом ипотеки только до истечения срока его действия.
2. Положения настоящего Закона применяются к залогу объектов незавершенного строительства, в том числе зданий и сооружений.
3. Правила ипотеки применяются к залогу права землепользования с правом отчуждения, если иное не установлено законодательством
4. Если иное не предусмотрено договором, главная вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое.
5. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.
6. Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, приватизация которого запрещена.
7. Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.
8. Залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения условий, на которых оно участвовало в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога.
9. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Законом.
Статья 8. Ипотека имущества, находящегося в общей собственности
1. На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если законом не установлено иное.
2. Участник общей долевой собственности без согласия других собственников вправе заложить свою долю на общее имущество.
В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 298 и 303 Гражданского кодекса Республики Таджикистан о преимущественном праве покупки продаваемой доли, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.
3. Право пользования земельным участком с правом отчуждения, переданное для совместного пользования двум и более физическим лицам (без выделения доли каждого пайщика в общем земельном участке), может быть передано в залог при наличии письменного согласия всех пайщиков
Статья 9. Субъекты ипотечных отношений
1. Участниками ипотечных отношений являются граждане, юридические лица и государство.
2. Кредитные организации осуществляют операции, связанные с ипотекой, в соответствии с положениями настоящего Закона и с учетом требований, устанавливаемых Национальным банком Таджикистана
ГЛАВА 2. Заключение договора об ипотеке
Статья 10. Общие правила заключения договора об ипотеке
1. Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Республики Таджикистан о заключении договоров, а также положений настоящего Закона.
2. Несоблюдение правил о форме договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
3. При включении условий об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке настоящим Законом и иными нормативными правовыми актами Республики Таджикистан.
Статья 11. Содержание договора об ипотеке
1. В договоре об ипотеке должны быть указаны стороны, предмет ипотеки, его стоимость, сущность, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
2. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
В договоре об ипотеке должно быть указано право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю.
Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, а также должен быть указан срок аренды.
3. Стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем, а при залоге права пользования земельными участками с правом отчуждения с учетом требований статьи 46 настоящего Закона.Стоимость предмета ипотеки указывается в договоре в денежном выражении
При залоге государственного имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями законодательства Республики Таджикистан.
Стороны договора об ипотеке имеют право поручить оценку предмета ипотеки независимому оценщику
4. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
5. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
6. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, то это указывается в договоре об ипотеке.
7. Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в настоящей статье, не может считаться договором об ипотеке.
Статья 12. Предупреждение залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки
При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации ипотеки правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды,сервитета и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, либо изменения условий договора об ипотеке
Статья 13. Ипотечная закладная
Права по договору об ипотеке могут быть удостоверены ипотечной закладной, являющейся ценной бумагой. Выпуск и обращение ипотечных закладных регулируются в порядке, определяемом Правительством Республики Таджикистан
Статья 14. Государственная регистрация ипотеки
Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном регистре недвижимого имущества и прав на него в порядке, установленном Законом Республики Таджикистан "О государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него".
ГЛАВА 3. Обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке
Статья 15. Пользование залогодателем заложенным имуществом
1. Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.
2. Залогодатель вправе получать от имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы. Залогодержатель не приобретает прав на эти плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Статья 16. Содержание и ремонт заложенного имущества
1. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки.
2. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан производить текущий и капитальный ремонт имущества, заложенного по договору об ипотеке, в сроки и в порядке, установленные законом или иными нормативными правовыми актами Республики Таджикистан.
Статья 17. Страхование заложенного имущества
1. Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, является добровольным и осуществляется в соответствии с условиями такого договора.
2. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства.
3. Залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества, независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование.
4. Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата или повреждение имущества произошли по причинам, за которые он отвечает.
5. В случае, когда условия договора о страховании будут предусматривать положения, противоречащие условиям настоящей статьи, такой договор считается ничтожным.
Статья 18. Меры по предохранению заложенного имущества от утраты и повреждения
Для обеспечения сохранности заложенного имущества от утраты и повреждения, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий, залогодатель обязан принимать меры, установленные законов и иными нормативными правовыми актами Республики Таджикистан, договором об ипотеке, а если они не установленынеобходимые меры, соответствующие обычно предъявляемым требованиям.
Статья 19. Защита заложенного имущества от притязаний третьих лиц
1. В случаях предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества, либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска суд должен привлечь залогодержателя к участию в деле.
2. В случаях, указанных в части 1 настоящей статьи, залогодатель должен использовать соответствующие способы защиты своих прав на заложенное имущество, предусмотренные статьей 12 Гражданского кодекса Республики Таджикистан.
Если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет ее, залогодержатель вправе использовать эти способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов.
3. Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, оказалось в незаконном владении третьих лиц, залогодержатель вправе, действуя от своего имени, истребовать это имущество из чужого незаконного владения в соответствии со статьями 322-324 Гражданского кодекса Республики Таджикистан для передачи его во владение залогодателя.
Статья 20. Право залогодержателя проверять заложенное имущество
Залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке. Это право принадлежит залогодержателю и в том случае, если заложенное имущество передано залогодателем на время во владение третьих лиц.
Осуществляемая залогодержателем проверка не должна создавать не оправданные помехи для использования заложенного имущества залогодателем или другими лицами, во владении которых оно находится.
Статья 21. Права залогодержателя при ненадлежащем обеспечении сохранности заложенного имущества
При грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом (часть 1 статьи 15), правил содержания или ремонта заложенного имущества (статья 16), обязанности принимать меры по сохранению данного имущества (статья 18), если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества (части 1 и 2 статьи 17) или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества (статья 20 настоящего Закона) залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.
Если в удовлетворении такого требования отказано либо оно не удовлетворено в предусмотренный договором срок, а если такой срок не предусмотрен, в течение одного месяца, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке.
Статья 22. Последствия утраты или повреждения заложенного имущества
1. Залогодатель несет риск случайной гибели и случайного повреждения имущества, заложенного по договору об ипотеке, если иное не предусмотрено таким договором.
2. Если по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, в том числе за счет страхового возмещения в соответствии с частью 3 статьи 17 настоящего Закона.
3. Залогодержатель не может осуществить права, предусмотренные частью 2 настоящей статьи, если между ним и залогодателем заключено соглашение в письменной форме о восстановлении или замене погибшего или поврежденного имущества и залогодатель надлежаще выполняет условия этого соглашения. ГЛАВА 4. Переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц
Статья 23. Отчуждение заложенного имущества
1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, с согласия залогодержателя может быть отчуждено залогодателем другому лицу, в том числе путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в имущество коммерческого кооператива
2. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иных соглашений, ограничивающих это право залогодателя, ничтожны.
Статья 24. Сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу
1. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем.
2. Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, перешло по указанным в части 1 настоящей статьи основаниям к нескольким лицам, каждый из правопреемников первоначального залогодателя несет вытекающие из отношений ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества. Если предмет ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя, правопреемники становятся солидарными залогодателями.
3. Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.
Статья 25. Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества
При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил статьи 23 настоящего Закона залогодержатель вправе по своему усмотрению потребовать:
- признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 192 Гражданского кодекса Республики Таджикистан;
- досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество, независимо от того, кому оно принадлежит.
В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил статьи 23 настоящего Закона, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарное должником по этому обязательству.
Если заложенное имущество отчуждено с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель.
Статья 26. Обременение заложенного имущества правами других лиц
1. Если иное не предусмотрено законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование, или по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:
- срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;
- имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.
2. В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования этим имуществом, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд - с момента выставления на продажу предмета ипотеки во внесудебном порядке или получения исполнительной надписи нотариуса в соответствии со статьей 38 настоящего Закона
3. Заложенное имущество может быть предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению имущества, лишь с согласия залогодержателя.
4. Предоставление залогодателем заложенного имущества в пользование другому лицу не освобождает залогодателя от исполнения обязанностей по договору об ипотеке, если этим договором не предусмотрено иное.
5. Обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, другим залогом регулируется правилами главы 5 настоящего Закона.
Статья 27. Последствия принудительного изъятия государством заложенного имущества
1. Если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законом, вследствие изъятия (выкупа) имущества для государственных нужд, его реквизиции или национализации, и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения.
Залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены правами, предусмотренными абзацем первым настоящей части, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого.
2. В случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя государством в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (конфискация), ипотека сохраняет силу и применяются правила статьи 24 настоящего Закона. Однако залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены применением этих правил, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на конфискованное имущество.
Статья 28. Последствия истребования заложенного имущества из незаконного владения
В случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, истребовано в установленном законодательством Республики Таджикистан Порядке из незаконного владения залогодателя, ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.
ГЛАВА 5. Последующая ипотека
Статья 29. Последующая ипотека и условия, при которых она допускается
1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).
Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного регистра недвижимого имущества и прав на него.
2. Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке.
Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий.
3. Последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору, независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении.
Если последующая ипотека не запрещена, но последующий договор заключен с нарушением правил, предусмотренных для него предшествующим договором, требование залогодержателя по последующему договору удовлетворяется в той степени, в какой его удовлетворение возможно в соответствии с условиями предшествующего договора об ипотеке.
4. Правила частей 2 и 3 настоящей статьи не применяются, если сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица.
Статья 30. Предупреждение залогодержателей о предшествующей и последующей ипотеках. Изменение предшествующего договора об ипотеке
1. Залогодатель обязан предоставлять каждому последующему залогодержателю до заключения с ним договора о последующей ипотеке сведения обо всех уже существующих ипотеках данного имущества, предусмотренные частью 1 статьи 11 настоящего Закона.
Невыполнение залогодателем этой обязанности дает залогодержателю по последующему договору право потребовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков, если не будет доказано, что он мог получить необходимые сведения о предшествующих ипотеках в соответствии с Законом Республики Таджикистан "О государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него".
2. Залогодатель, заключивший договор о последующей ипотеке, должен незамедлительно уведомить об этом залогодержателей по предшествующим ипотекам и по их требованию предоставить им сведения о последующей ипотеке, предусмотренные частью 1 статьи 11 настоящего Закона.
3. После заключения договора о последующей ипотеке изменение предшествующего договора, влекущее обеспечение новых требований предшествующего залогодержателя или увеличение объема требований, уже обеспеченных по этому договору (статья 5), допускается лишь с согласия залогодержателя по последующему договору, если иное не было Предусмотрено предшествующим договором об ипотеке.
4. Правила настоящей статьи не применяются, если сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица.
Статья 31. Удовлетворение требований залогодержателей по предшествующей и последующей ипотекам
1. Требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетворения своих требований.
2. В случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, одновременно может быть потребовано досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства и обращено взыскание на это имущество и по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил. Если залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке не воспользовался этим правом, имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, переходит к его приобретателю обремененное предшествующей ипотекой.
3. В случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, допускается одновременное обращение взыскания на это имущество и по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил. Требования, обеспеченные последующей ипотекой, не подлежат досрочному удовлетворению, если для удовлетворения требований, обеспеченных предшествующей ипотекой, достаточно обращения взыскания на часть заложенного имущества.
4. До обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей и последующей ипотекам, залогодержатель, намеренный предъявить свои требования к взысканию, обязан в письменной форме уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества.
5. Правила, содержащиеся в настоящей статье, не применяются, если залогодержателем по предшествующей и последующей ипотекам является одно и то же лицо. В этом случае требования, обеспеченные каждой из ипотек, удовлетворяются в порядке очередности, соответствующей срокам исполнения соответствующих обязательств, если законом или соглашением сторон не предусмотрено иное.
Статья 33(1). Порядок обращения взыскания на заложенное имущество
1. Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется:
- во внесудебном порядке;
- в судебном порядке, если внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество не предусмотрен договором об ипотеке или нотариально удостоверенным соглашением между залогодержателем и залогодателем об удовлетворении требований.
2. Залогодатель, полностью удовлетворив требования залогодержателя, указанные в уведомлении, представленном в соответствии с частью 5 статьи 33 настоящего Закона, может прекратить процедуру обращения взыскания на заложенное имущество
ГЛАВА 6. Уступка прав по договору об ипотеке
Статья 32. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству
1. Залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права об ипотеке другому лицу:
- по договору об ипотеке;
- по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).
2. Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору.
Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству.)
3. Если договором не предусмотрено иное, к лицу которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства. Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке.
Уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в соответствии с частью 1 статьи 418 Гражданского кодекса Республики Таджикистан должна быть совершена в той форме, в которой заключено обеспеченное ипотекой обязательство (основное обязательство).
4. К отношениям между лицом, которому уступаются права, и залогодержателем применяются нормы статей 411, 413-415, 417 и 419 Гражданского кодекса Республики Таджикистан о переходе прав кредитора путем уступки требования.
ГЛАВА 7. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке
Статья 33. Основания обращения взыскания на заложенное имущество
1. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статье 5 настоящего Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы и долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.
2. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.
После первого нарушения срока платежа, залогодателю со стороны залогодержателя направляется уведомление, указывающее, что если следующая оплата не будет произведена в установленные сроки, то договор об ипотеке будет признан нарушенным и на заложенное имущество может быть произведено взыскание
3. По требованиям, вызванным неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, взыскание на заложенное имущество не может быть обращено, если в соответствии с условиями этого обязательства и применимыми к нему законами и иными нормативными правовыми актами Республики Таджикистан должник освобождается от ответственности за такое исполнение или ненадлежащее исполнение.
4. В случаях, предусмотренных статьями 21, 25 и 27 настоящего Закона, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования обращения взыскания на заложенное имущество, даже если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется надлежащим образом.
5. Залогодержатель в срок не менее 30 календарных дней до обращения взыскания на заложенное имущество должен предоставить письменное уведомление залогодателю о невыполнении им обязательств по договору об ипотеке с указанием видов невыполненных обязательств
Статья 34. Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество
Обращение взыскания на заложенное имущество может быть произведено в судебном порядке на основании судебного акта, если в договоре об ипотеке или нотариально удостоверенном соглашении между залогодержателем и залогодателем об удовлетворении требований не предусмотрена возможность обращения взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке в соответствии со статьей 38 настоящего Закона
Статья 35. Подсудность и подведомственность дел об обращении взыскания на заложенное имущество
Иск об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, предъявляется в соответствии с правилами подсудности и подведомственности дел, установленными процессуальным законодательством Республики Таджикистан.
Статья 36. Меры по защите интересов других залогодержателей, отсутствующего залогодателя и иных лиц
1. При обращении взыскания на имущество, заложенное по двум или более договорам об ипотеке, залогодержатель должен представить в суд, в который предъявляется соответствующий иск, доказательства исполнения обязанности, предусмотренной частью 4 статьи 31 настоящего Закона.
2. Если из материалов дела об обращении взыскания на заложенное имущество видно, что ипотека была или должна была быть осуществлена с согласия другого лица или органа, суд, в который предъявлен иск об обращении взыскания, уведомляет об этом соответствующее лицо или орган и предоставляет ему возможность участвовать в данном деле.
3. Лица, имеющие основанное на законе или договоре право пользования заложенным имуществом (арендаторы, наниматели, члены семьи собственника жилого помещения и другие лица) или вещное право на это имущество (сервитут, право пожизненного пользования и другие права), вправе участвовать в рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество.
Статья 37. Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество
1. В обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно, и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 33 настоящего Закона.
2. Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:
а) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;
б) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;
в) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;
г) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом с привлечением независимого оценщика;
д) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.
3. По заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случае, если залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской Деятельности.
Определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд учитывает в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества, на момент истечения отсрочки не должна превышать стоимость заложенного имущества, указанную в договоре об ипотеке.
Отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает права и обязанности сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки.
Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой, в том объеме, которые они имеют к моменту удовлетворения .требования, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.
4. Отсрочка реализации заложенного имущества не допускается, если:
- она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя;
- в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом).
Статья 38. Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке
1. Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд осуществляется на следующих основаниях:
- договор об ипотеке или нотариально удостоверенное соглашение между залогодержателем и залогодателем, которое заключено в период действия договора об ипотеке, в том числе после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки, и устанавливает удовлетворение требований во внесудебном порядке по взысканию за счет заложенного имущества;
- исполнительная надпись нотариуса, совершенная на основании положений договора об ипотеке или нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем об удовлетворении требований во внесудебном порядке по взысканию за счет заложенного имущества.
Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по последующему договору об ипотеке действительно, если оно заключено с участием залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке.
В случае, если договором (соглашением), заключенным между залогодателем и залогодержателем, установлен внесудебный порядок обращения взыскания на предмет ипотеки, стороны не могут в одностороннем порядке изменить порядок обращения взыскания или иным способом отказаться от установленного договором (соглашением) порядка обращения взыскания на предмет залога.
После возникновения основания для обращения взыскания на предмет ипотеки, стороны вправе дополнительным соглашением определить иной, отличный от первоначально определенного договором (соглашением) между залогодержателем и залогодателем, порядок внесудебного обращения взыскания на предмет ипотеки
2. Удовлетворение требований залогодержателя в порядке, предусмотренном частью 1 настоящей статьи, не допускается, если:
а) для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;
б) предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;
в) предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
г) предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.
В указанных случаях взыскание на заложенное имущество обращается по решению суда.
3. При заключении соглашения об удовлетворении требований залогодержателя в соответствии с частью 1 настоящей статьи стороны должны указать в нем:
а) название заложенного по договору об ипотеке имущества, за счет которого удовлетворяются требования залогодержателя, и стоимость этого имущества;
б) суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на основании обеспеченного ипотекой обязательства и договора об ипотеке, а если залогодателем является третье лицо, также и залогодателем;
в) способ реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем;
г) известные сторонам на момент заключения соглашения предшествующие и последующие ипотеки данного имущества и имеющиеся в отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права пользования.
4. В соглашении об удовлетворении требований залогодержателя, заключенном в соответствии с частью 1 настоящей статьи, стороны могут предусмотреть:
а) реализацию заложенного имущества в порядке, установленном в статье 39 настоящего Закона;
б) приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой.
К соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем применяются правила гражданского законодательства Республики Таджикистан о договоре купли -продажи, а в случае приобретения имущества залогодержателем для третьих лиц - также и о договоре комиссии.
5. Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке, заключенное на основании части 1 настоящей статьи, может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены этим соглашением.
6. Исполнительная надпись нотариуса выдается в порядке, установленном законодательством Республики Таджикистан, и приводится в исполнение с соблюдением положений настоящего Закона относительно реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, с которого осуществилось взыскание по решению суда.
Публичные торги по продаже заложенного имущества на основании исполнительной надписи нотариуса осуществляются согласно положениям настоящего Закона органом, на которого в соответствии с законодательством Республики Таджикистан возложено принудительное исполнение исполнительной надписи нотариуса.
Начальная цена продажи заложенного по договору ипотеки имущества, с которого на основании исполнительной надписи нотариуса осуществляется взыскание, определяется организатором публичных торгов на основании соглашения об утверждении начальной цены продажи имущества между залогодателем и залогодержателем, а при наличии спора, определяется организатором публичных торгов с привлечением независимого оценщика.
Расходы на привлечение независимого оценщика покрываются в соответствии со статьёй 44 настоящего Закона за счет средств, полученных от продажи имущества, заложенного по договору ипотеки.
Залогодатель вправе в судебном порядке оспорить основания для взыскания с предмета ипотеки и/или потребовать признания исполнительной надписи нотариуса недействительной
ГЛАВА 8. Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание
Статья 39. Реализация заложенного имущества
1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Законом.
Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется законодательством Республики Таджикистан, если настоящим Законом не установлены иные правила.
2. Принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд может с согласия залогодателя и залогодержателя установить в решении, что имущество подлежит реализации в порядке, предусмотренном статьей 42 настоящего Закона. Такой же способ реализации заложенного имущества может быть предусмотрен залогодателем и залогодержателем в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке, заключенном в соответствии с частью 1 статьи 38 настоящего Закона.
Реализация заложенного имущества путем продажи на аукционе не допускается в случаях, когда взыскание на это имущество в соответствии с частью 2 статьи 38 настоящего Закона не может быть обращено во внесудебном порядке.
Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе определяется правилами статей 479-481 Гражданского кодекса Республики Таджикистан и настоящим Законом, а в том, что ими не предусмотрено, определяется соглашением об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке.
3. В случаях обращения взыскания на заложенное право аренды недвижимого имущества оно реализуется в соответствии с правилами настоящего Закона с последующим оформлением уступки данного права.
Статья 40. Порядок проведения публичных торгов по решению суда
1. Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся органами, на которые в соответствии с законодательством Республики Таджикистан возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено законом.
2. Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества.
3. Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее, чем за месяц до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом, с указанием даты, времени и места проведения публичных торгов, характера продаваемого имущества и его начальной продажной цены.
4. Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроках и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества.
Лицам, которые участвовали в публичных торгах, но не выиграли их, задаток возвращается немедленно по окончании публичных торгов.
Задаток также подлежит возврату, если публичные торги не состоялись.
5. Присутствие на публичных торгах по продаже заложенного имущества не участвующих в них лиц может быть ограничено только местными исполнительными органами государственной власти в целях поддержания общественного порядка.
На публичных торгах во всяком случае имеют право присутствовать лица, имеющие права пользования продаваемым имуществом или вещные права на это имущество, а также залогодержатели по последующим ипотекам.
6. Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Уклонение кого-либо из них от подписания протокола влечет последствия, предусмотренные частью 5 статьи 480 Гражданского кодекса Республики Таджикистан.
7. Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается.
8. Организатор публичных торгов заключает с лицом, выигравшим публичные торги, в течение пяти дней с момента внесения им суммы покупной цены, договор купли - продажи заложенного имущества в простой письменной форме. Этот договор, протокол о результатах публичных торгов заложенного имущества и решение организатора публичных торгов о переходе права собственности являются основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимого имущества и прав на него и государственной регистрации права собственности лица, выигравшего публичные торги
9. Если победителем публичных торгов станет залогодержатель, то покупная цена имущества зачитывается к требуемой цене с учетом уплаченного задатка, который обеспечен ипотекой этого имущества. Если покупная цена превышает объём обязательства, обеспеченного ипотекой, залогодержатель переводит такую разницу на счет организатора публичных торгов
Статья 41. Объявление публичных торгов несостоявшимися
1. Организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда:
а) на публичные торги явилось менее двух покупателей;
б) на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;
в) лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок.
Публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее, чем на следующий день после того, как имело место какое-либо из вышеуказанных обстоятельств.
2. В течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества.
К такому соглашению применяются правила гражданского законодательства Республики Таджикистан о договоре купли-продажи. Ипотека в этом случае прекращается.
3. Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем, предусмотренное частью 2 настоящей статьи не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, если торги вызваны причинами, указанными в пунктах "а" и "б" части 1 настоящей статьи, снижается на 15 процентов.
Повторные публичные торги проводятся в порядке, установленном статьей 40 настоящего Закона.
4. В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по причинам, указанным в части 1 настоящей статьи, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене ниже не более чем на 25 процентов его начальной цены продажи на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества. Организатор повторных публичных торгов в течение пяти дней составляет протокол о результатах повторных публичных торгов.
Залогодержатель считается воспользовавшимся правом на приобретение (оставление за собой) заложенного имущества, если в течение месяца со дня получения соответствующего акта организатора публичных торгов об объявлении повторных публичных торгов несостоявшимися направит организатору публичных торгов заявление (в письменной форме) об оставлении предмета ипотеки за собой. Протокол или заверенная копия протокола о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление или заверенная копия заявления залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой, документ, подтверждающий направление данного заявления организатору публичных торгов и решение организатора публичных торгов о переходе права собственности на предмет ипотеки залогодержателю, являются достаточными основаниями для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимого имущества и прав на него и регистрации права собственности залогодержателя на предмет ипотеки.
Залогодержатель, который приобрел (оставил за собой) заложенное имущество, вправе требовать передачи ему этого имущества, если оно находится во владении залогодателя или третьего лица.
Если залогодержатель оставил за собой заложенное имущество, которое по своему характеру и назначению не может ему принадлежать, в том числе имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества, он обязан в течение одного года произвести отчуждение данного имущества в соответствии со статьёй 262 Гражданского кодекса Республики Таджикистан
5. Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.
Статья 42. Реализация заложенного имущества по соглашению сторон на аукционе
1. В качестве организатора аукциона по продаже заложенного имущества выступает избранная для этого залогодержателем с согласия залогодателя специализированная организация, которая действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или от своего имени.
2. Продажа заложенного имущества на аукционе допускается, если аукцион является открытым.
Продажа заложенного имущества на закрытом аукционе допускается лишь в случаях, предусмотренных законом.
Начальная цена продажи имущества на аукционе определяется на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об утверждении начальной цены продажи имущества и в случае спора, организатором аукциона с привлечением независимого оценщика. Расходы по привлечению независимого оценщика покрываются в соответствии со статьёй 44 Настоящего закона за счет средств, полученных от продажи имущества, заложенного договором об ипотеке.
Основания, порядок и последствия объявления публичных торгов несостоявшимися, а также права залогодержателя, регулированные статьёй 41 настоящего Закона, применяются в случае несостояния аукциона по продаже заложенного имущества
3. В течение пяти дней с момента выполнения требования об оплате имущества лицом, выигравшим аукцион, организатор аукциона заключает с ним договор купли - продажи. Этот договор и протокол о результатах аукциона являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный регистр недвижимого имущества и прав на него.
Статья 43. Прекращение обращения взыскания на заложенное имущество и его реализация
1. Должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, либо приобретения права на это имущество залогодержателем в установленном порядке.
2. Лицо, требующее прекращения обращения взыскания на заложенное имущество или его реализацию, обязано возместить залогодержателю расходы, понесенные в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией.
Статья 44. Распределение суммы, вырученной от реализации заложенного имущества
Сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, после удержания из нее сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем.
Распределение проводится органом, осуществляющим исполнение судебных решений, а если взыскание на заложенное имущество было обращено во внесудебном порядке - нотариусом, удостоверившим соглашение о таком порядке взыскания, с соблюдением правил статьи 342, части 1 статьи 359 и частей 5 и 6 статьи 379 Гражданского кодекса Республики Таджикистан, а также статьи 31 настоящего Закона.
Если предмет ипотеки, на который обращается взыскание, является государственным имуществом, суммы, подлежащие перечислению залогодателю в порядке и очередности, определенным настоящей статьей, зачисляются в соответствующий бюджет.
ГЛАВА 9. Особенности залога права землепользования
Статья 45. Земельные участки, права пользования которыми не подлежат залогу
1. Залог права землепользования не допускается по отношению к земельным участкам, права пользования которыми получены без права отчуждения
2. Залог права землепользования земельным участком, на котором расположены здания и сооружения, если эти здания и сооружения не заложены, не допускается.
3. Право землепользования на часть земельного участка, если эта часть не может быть в соответствии с целевым назначением использована в качестве самостоятельного участка, не может быть заложено.
4. Исключен
5. Исключен
Статья 46. Особенности залога права пользования земельным участком с правом отчуждения
1. Стоимость права пользования земельным участком с правом отчуждения устанавливается в договоре залога права пользования земельным участком в соответствии с отчётом об оценке, определяемой оценщиком с соблюдением требований нормативных правовых актов Республики Таджикистан об оценочной деятельности и в порядке определения стоимости права пользования земельным участком с правом отчуждения.
2. Залогодатель должен предоставить залогодержателю:
- копию документа, подтверждающего право пользования земельным участком, утвержденного уполномоченным государственным органом по регулированию земельных отношений;
- выписку из регистрационной карточки Единого государственного реестра недвижимого имущества и прав на него о наличии (отсутствии) ограничений (обременении) права пользования земельным участком с правом отчуждения;
- отчёт об оценке права пользования земельным участком с правом отчуждения.
3. Залог права землепользования не может быть основанием для изменения целевого назначения земельного участка
Статья 47. Особенности залога права землепользования дехканским (фермерским) хозяйством
Право пользования земельным участком с правом отчуждения может быть заложено дехканским (фермерским) хозяйством лишь с согласия всех его членов с учетом требований статьи 46 настоящего Закона
Статья 48. Особенности обращения взыскания на заложенное право землепользования с правом отчуждения и его реализации
1. В обращении взыскания на заложенное право землепользования с правом отчуждения может быть отказано, если допущенное должником нарушение основного обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного права землепользования
2. Обращение взыскания на право землепользования, являющееся предметом залога, допускается в том случае, если у залогодателя нет иного имущества, заложенного по данному договору.
3. Если исполнение обязательств стало невозможным вследствие неурожая или непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, по просьбе залогодателя суд вправе в решении об обращении взыскания отсрочить реализацию заложенного права землепользования с правом отчуждения на срок до одного года
Определяя срок, на который предоставляется отсрочка обращения взыскания, суд учитывает то, что сумма требований залогодержателя, подлежащая удовлетворению из стоимости заложенного права землепользования с правом отчуждения , на момент истечения отсрочки не должна превышать стоимость права землепользования с правом отчуждения, указанную в договоре о залоге. Суд также принимает во внимание финансовое положение залогодержателя или наличие возбужденного дела о признании банкротом в отношении залогодателя (должника) или залогодержателя
4. Лицо, которое приобрело право землепользования, не вправе менять назначение земельного участка.
В случае если приобретенное право пожизненного наследуемого пользования земельным участком не может быть использовано в целях, предусмотренных в статье 12 Земельного кодекса Республики Таджикистан, данное право переоформляется в право бессрочного или срочного землепользования в установленном порядке.
5. Реализация и приобретение на публичных торгах права землепользования с правом отчуждения осуществляются с соблюдением требований, предусмотренных законодательством Республики Таджикистан
Статья 49. Преимущественное право залогодателя на аренду или покупку права пользования земельным участком с правом отчуждения
1. В случае передачи в аренду земельного участка покупателем (залогодержателем), приобретшим право пользования им с правом отчуждения в соответствии со статьей 48 настоящего Закона, залогодатель имеет преимущественное право заключения договора аренды данного земельного участка в течение одного года с момента отчуждения права пользования им покупателю (залогодержателю) на равных условиях с другими лицами
Арендодатель земельного участка обязан известить в письменной форме залогодателя о намерении передать в аренду земельный участок с указанием срока аренды, арендной платы и других существенных условий аренды. Если залогодатель откажется от аренды или не заключит договор аренды в течение месяца со дня извещения, то арендодатель вправе передать земельный участок в аренду другому лицу.
При передаче в аренду земельного участка с нарушением преимущественного права аренды залогодатель вправе в течение трех месяцев требовать в суде перевода на него прав и обязанностей арендатора.
2. В случае продажи права пользования земельным участком с правои отчуждения лицом (залогодержателем), которое приобрело, его в соответствии со статьей 48 настоящего Закона, залогодатель имеет преимущественное право покупки права пользования данным земельным участком в течение одного года с момента отчуждения права пользования им покупателю (залогодержателю) на равных условиях с другими лицами
Продавец права пользования земельным участком с правом отчуждения обязан известить в письменной форме залогодателя о намерении продать право землепользования с указанием стоимости и других существенных условий продажи. Если залогодатель откажется от покупки или не приобретет продаваемое право землепользования в течение месяца со дня извещения, то продавец вправе продать право пользования земельным участком другому лицу
При продаже права землепользования с нарушением преимущественного права покупки залогодатель имеет право в течение трех месяцев требовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Правила настоящей части применяются также при отчуждении права землепользования по договору мены.
3. Уступка залогодателем преимущественного права аренды или покупки не допускается.
ГЛАВА 10. Особенности ипотеки жилых домов и квартир
Статья 50. Порядок ипотеки жилых домов и квартир
1. Предусмотренный настоящей главой порядок применяется к ипотеке предназначенных для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам.
2. Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной собственности, не допускается.
3. Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, на них не распространяются.
4. В случае, когда предметом ипотеки является часть жилого дома или часть квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат, к такой ипотеке соответственно применяются правила настоящего Закона об ипотеке жилого дома и квартиры.
5. Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством Республики Таджикистан для совершения сделок с имуществом подопечных.
Статья 51. Ипотека квартир в многоквартирном жилом доме
При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.
Статья 52. Ипотека строящихся жилых домов
При предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством, а также принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома, ипотека на него не прекращается.
Статья 53. Ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации
1. Если иное не предусмотрено законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью, либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.
Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация, либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
2. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании части 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающие в силу договора.
Статья 54. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру
1. Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией, либо другим юридическим лицом, на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
2. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой 7 настоящего Закона.
Высвобождение такого жилого дома или квартиры осуществляется в установленном законом порядке.
3. Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Республики Таджикистан и жилищным законодательством Республики Таджикистан.
ГЛАВА 11. Заключительные положения
Статья 55. Ответственность за нарушение настоящего Закона
Физические и юридические лица за нарушение настоящего Закона несут ответственность в порядке, установленном законодательством Республики Таджикистан.
Статья 56. О признании утратившим силу Закона Республики Таджикистан "О залоге"
Закон Республики Таджикистан ,О залоге, (Ведомости Верховного Совета Республики Таджикистан, 1994 г., № 14, ст. 205; Ахбори Маджлиси Оли Республики Таджикистан, 1995 г., № 22, ст. 280; 1997 г., № 9, ст. 117, раздел XXIX; 1998 г., № 10, ст. 123; раздел I) признать утратившим силу.
Статья 57. Порядок введения в действие настоящего Закона
Настоящий Закон ввести в действие после его официального опубликования.
Президент
Республики Таджикистан Эмомали Рахмон
г.Душанбе,
от 20 марта 2008 года, № 364
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
МАДЖЛИСИ МИЛЛИ МАДЖЛИСИ ОЛИ РЕСПУБЛИКИ ТАДЖИКИСТАН
О Законе Республики Таджикистан "Об ипотеке"
Рассмотрев Закон Республики Таджикистан "Об ипотеке", Маджлиси милли Маджлиси Оли Республики Таджикистан постановляет:
Одобрить Закон Республики Таджикистан "Об ипотеке".
Председатель
Маджлиси милли Маджлиси Оли
Республики Таджикистан М.Убайдуллоев
г. Душанбе, от 6 марта 2008 года №445
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
МАДЖЛИСИ НАМОЯНДАГОН МАДЖЛИСИ ОЛИ РЕСПУБЛИКИ ТАДЖИКИСТАН
О принятии Закона Республики Таджикистан "Об ипотеке"
Маджлиси намояндагон Маджлиси Оли Республики Таджикистан, рассмотрев возвращенный Президентом Республики Таджикистан на повторное рассмотрение Закон Республики Таджикистан "Об ипотеке", постановляет:
1. Принять Закон Республики Таджикистан "Об ипотеке" с учетом предложений Президента Республики Таджикистан.
2. Признать утратившим силу Постановление Маджлиси намояндагон Маджлиси Оли Республики Таджикистан "О принятии Закона Республики Таджикистан "Об ипотеке" от 12 декабря 2007 года, № 810.
Председатель
Маджлиси намояндагон Маджлиси Оли
Республики Таджикистан С. ХАЙРУЛЛОЕВ
г. Душанбе, 16 января 2008 года № 835
